环域居向地产律师提出一个税务方面的问题。本期的问答如下:

问:如果在美国拥有多套房产,能享受所得税减免吗?

答:国际律师事务所Withers Bergman LLP合伙人William Kambas说:"就投资而言,额外的住房并不能带来巨大的税收优惠,或者作为合理的避税手段。"该公司在康涅狄格州、纽约州和加利福尼亚州均设有办事处。

虽然每处物业都须缴纳房产税,但业主在申报联邦所得税时可通过一些方法实现税收减免。总部位于纽约的律师事务所Holland & Knight合伙人Mark Stone称,对于投资新手而言,第二住宅的州房产税和地方房产税仍可从个人的联邦所得税中扣除。

此外,抵押贷款利息减免也适用于第二住房,但2017年出台的《减税与就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act )对这两项减免均设置了限额。(税收新政在2017年12月31日至2025年12月31日期间生效,但美国国会正考虑将其永久化。)

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他表示,这意味着所有住宅的房产税总和可享受1万美元的税收抵扣额。然而,需要注意的是,州所得税和地方所得税也包括在内。与此同时,针对个人的主要居所和第二住房,可享受利息扣除的抵押贷款上限已调整至75万美元。

Kambas称,租赁物业还能享受额外的税收优惠,但需满足特定的条件:房屋必须每年出租超过14天,或是自住天数至少占出租总天数的10%(以较大者为准)。据美国国税局,如果一位业主每年的自住时间为30天,那么他(她)必须将住所对外出租300天或以上才有资格申请税收减免。

他补充道,"房屋出租产生的各项费用可以扣除,"包括从外地赶来修缮或展示房屋所需的费用、营销宣传费用,以及开展租赁业务所需的其他费用。

Kambas举例称,维修费、清洁费、专业服务费、保险费、水电费和管理费均包含在内。

如果房主对外出租多处房产并通过一家公司来经营,他们可能有资格申请高达20%的合格商业收入扣除(Qualified Business Income Deduction)。美国国税局表示,这类房屋租赁公司需要设立为独资企业,或通过有限责任公司、合伙企业、S类公司、信托公司或置业公司来设立。

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其中,有限责任公司最受房地产投资者的青睐。这类公司无须缴纳所得税,因为该项税收将转移给房主或公司所有者。此外,对于收入低于15万7500美元的个人或总收入低于31万5000美元的夫妻,可享受20%的税收扣除额度,所以房主的商业收入只有80%的部分需要纳税。

对于收入较高的群体来说,税收政策略为复杂。根据美国国税局的规定,收入超过20万7500美元的个人或总收入超过41万5000美元的夫妻,可以减免合格商业收入的20%或公司支出的W-2工资的50%;或者公司支出的W-2工资的25%,外加未经调整的房产价值的2.5%。

但无论以哪种方式,房主都要按照个人税率纳税,而非公司税率。

正因如此,许多房地产投资者选择以有限责任公司的名义购房,但Kambas提醒称,这一行为受到"美国国税局的严格审查"。

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