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税务问答 | 在美国当房东可享受哪些减税优惠?

从房屋维修费到相关旅行费用等众多项目均可用于抵扣。

PAGADESIGN / GETTY IMAGES
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环域居向地产专家提出一个税务方面的问题。本周的问答如下:

问:我在美国拥有一处出租物业。在4月份的报税截止日期之前,我可以获得哪些税收减免优惠?

答:在康州、纽约和加州设有办事处的国际律师事务所Withers Bergman LLP合伙人William Kambas称,这取决于物业的性质。他表示,个人和房地产企业适用的法规大不相同。但如果业主每年将房屋对外出租超过14天,那么业主便有机会享受多项税收减免。

Kambas说:"租赁业务产生的费用可用于抵扣所得税。举例来说,某人拥有一处海滨或山坡物业,并且想要寻找租户。如此一来,他就需要向公众推广和宣传,而且可能前往当地维修或展示房屋。总而言之,扩展业务所需的任何费用均可抵扣。"

他补充道,其他抵扣项目包括专业人员费、保险费、水电燃气费和大楼物业费等,后者用于支付清洁和维修费用。除此之外,抵押贷款利息和房产税也可用于抵扣,而且2017年的税款不适用于今年生效的最新税法规定的减免上限。

Kambas说:"从避税的角度出发,业主还应考虑房屋折旧。"

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据美国国税局(IRS),"折旧减免使纳税人可以收回与物业相关的部分支出或其他费用。这是针对物业损耗、毁坏或废旧给予的免税额度。在2017纳税年度,对于大部分已经投入使用或开始投入使用的物业,减免上限一般为每年51万美元。"

税收抵扣适用于商业用途或投资用途的物业,通常包括创收型物业和经营性质的度假住宅。美国国税局表示,这不单指土地,还适用于建筑和家具。与此同时,房屋改造应计入折旧,而且部分维修费用也可用于抵扣。

总部位于纽约的律师事务所Holland & Knight合伙人Mark Stone称,新税法使折旧计算出现一些混乱。他说:"对于住宅建筑而言,折旧期限是27.5年。除非您选择最新出台的163(j)房产利息全额减免政策,在这种情况下,折旧期间将延长至30年。"

两位律师均强调保存所有单据的重要性,包括租赁合同。Kambas指出,租赁收入是"由美国国税局审核"。

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