科技热潮塑造深圳豪宅市场新格局
这座城市借助数字产业的东风迅速崛起，吸引大批高净值人士前来定居。
飞速发展的高科技产业使深圳从1980年代籍籍无名的渔村一跃成为人口超过1250万的繁华大都市，并为其赢得了中国“硅洲”这个响当当的名号。作为全球最大电信设备制造商华为、互联网巨头腾讯和无人机制造商大疆等十几家独角兽公司的总部所在地，过去七年深圳GDP增长逾一倍，而科技行业在其中扮演了重要角色。
据《南华早报》报道，2011年至2017年，深圳GDP从人民币1.1万亿元（折合1610亿美元）飙升至人民币2.2万亿元。去年，该市GDP突破人民币2.4万亿元，同比增长7.5%。
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房地产门户网站居外网首席执行官罗雪欣(Carrie Law)说：“中国每周诞生一位亿万富翁的造富神话在很大程度上归功于深圳。”根据《2019胡润全球富豪榜》，中国新增52位亿万富翁，榜单上共有67人来自深圳。
深圳的技术产业没有丝毫放缓迹象，2018年仍保持着8.5%的高速增长，占全市GDP比重近40%。今年1月，深圳市发展和改革委员会主任报告称，该市拥有1万4000多家高科技企业，包括3000家去年新成立的公司。尽管目前缺乏关于科技公司员工的官方统计数据，但仅腾讯和华为就雇佣了超过23万4000名员工，其中大部分在深圳园区工作。
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罗女士表示，这种财富的高度集中体现在豪宅市场的旺盛需求，以及买家对新建和现有住宅的激烈竞争。她说：“从求购首套住房的年轻专业人才，到寻觅超级豪宅的亿万富翁，所有人都加入了庞大的购房军团。”
去年，深圳双玺花园三期项目成为首个推出“摇号买房”政策的新楼盘，共有881人缴纳高达人民币500万元的认购诚意金。最终，167位幸运中签者只有两分钟的考虑时间来决定购买哪个单元，或者放弃得来不易的机会。
所有住宅产品分为205平方米到425平方米（约2200平方呎到2475平方呎）等四种主力户型，售价在人民币1673万元到人民币6559万元不等。受最新出台的房价调控措施影响，本次定价相当划算，因为双玺花园一期和二期的房源可以轻松卖到人民币1亿4000万元。
直到今年，深圳的购房热潮仍未停歇。2月份，据搜狐网报道，由实力雄厚的知名房地产开发商华润置地打造的顶级豪宅项目瑞府开出了最高每平方米人民币20万元的天价。其中，总房款达人民币8000万元的400多平方米户型在开盘几分钟内售罄；许多600平方米左右的大户型单元也被预定，售价至少为人民币1亿元。
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住房供应难以满足旺盛需求
除了叱咤风云的商业大亨和备受鼓舞的创业故事以外，深圳还有许多值得关注的方面。
罗女士称，根据高力国际发布的2019年市场前景报告，未来三年内深圳预计每年将新增75万居民——与美国华盛顿特区的人口相当。在这种情况下，任何一套体面像样的住房都会成为买家竞相追逐的对象，无论价格多么高昂。
高力国际高级副董事、资本市场及投资服务部华南区主管林楚洲(John Lin)说：“楼市繁荣与科技行业的兴起可能存在关联，因为它吸引了大量人才和资本，并催生出不计其数的富翁。除此之外，这座城市的自身条件也是一大优势，比如广阔的发展前景、舒适宜人的气候和良好的营商环境等。”
事实上，房屋供应严重不足更有可能是导致需求畸高的“罪魁祸首”。他说：“由于住宅开发用地稀缺，市场上并没有太多新楼盘可供买家选择。最近几年，我们看到豪华公寓市场涨势凶猛，甚至连商业产权公寓也不例外。”林指出，政府对住宅开发实行限制，迫使越来越多的开发商购置商业用地来建造豪华公寓。虽然这类公寓的价格高出不少，而且产权年限较短，但人们仍然买账。
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他补充道，绝大多数买家是来自深圳本地、潮州和香港的富人。在寸土寸金的香港，房价可能是深圳的数倍不止。
中国最大的房地产服务公司之一易居企业集团研究和业务发展总监洪圣奇(David Hong)说：“来自全国各地的大量科技人才到深圳工作和生活，造成房地产市场出现‘一屋难求’的局面。”他指出，“任何一个住宅项目只要营销得当，便能在开盘后不久销售一空。”
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高端物业设计趋势发生转变
据罗介绍，全市一些顶级豪宅扎堆的地区包括福田、罗湖和深圳湾，后者也被认为是全球首屈一指的黄金地段之一。她说：“在这些地方，您能找到附带室外泳池平台的顶层公寓，以及被私家花园环绕的独栋别墅。”今年早些时候，在热门社区深圳湾华侨城，一栋豪华独立别墅被当地买家以人民币1亿2000万元购得。
然而，随着城市化进程加快，新建独栋别墅和联排住宅将逐渐减少。
根据仲量联行(JLL)发布的一份关于深圳科技繁荣和高档办公空间需求的报告，大批科技公司涌入福田和罗湖等地并积极寻求扩张，而且越来越多的员工可能更加看重地段和交通便利性，而非居住空间的大小。
洪表示，深圳的高端物业设计正趋向缩小室内面积，并提升配套设施和交通便利性。他说：“在其他一些城市，顶级豪宅可能以300平方米到400平方米的大户型居多，但在深圳，200平方米左右的黄金地段住房更受欢迎，而且新建豪宅通常为清水房，买家可以按照自己的喜好进行定制化装修。”
科技繁荣所驱动的城市化进程的另一个显著特征是，由摩天大楼和空中连廊构成的多功能综合体日渐兴起。以近期开盘的福田区深业上城为例，这个多功能开发项目集两幢住宅塔楼（包含629套豪华公寓，户型分为106平方米到407平方米）、高端零售和商用空间，以及文华东方酒店和全球首家MUJI酒店于一体。
深业上城配备垂直墙面花园、无边际恒温游泳池、健身房、宴会大厅、棋牌室和屋顶景观花园等诸多豪华设施。去年9月，首批预售的113个单元两天内便被抢购一空，平均销售价格为每平方米人民币6万3800元。
目前，世茂深港国际中心正在如火如荼地建设中，竣工后将成为仅次于迪拜哈利法塔的世界第二高楼。届时，这幢668米的超级摩天大楼将包含豪华公寓、办公空间、创业孵化器、五星级酒店、购物中心、国际学校，以及会议、展览和演艺中心，并与周边配套形成一个城市综合体。
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豪宅价格短暂下跌后再度回升
2018年，由于政府针对投机客和开发商出台了一系列限售和限价措施，深圳豪宅市场一度下滑，但如今似乎再度回升。
洪指出，去年打响的中美贸易战和萎靡不振的股市表现令本就脆弱敏感的购房者更加惊恐不安。他说：“但自从今年3月人民币进入升值通道以来，房地产市场已经开始回暖。在很短的时间内，我们便看到股市和楼市的资产价格双双上涨。”
据第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇(Carlby Xie)预测，2019年住宅市场将保持稳定的价格增长，成交量也会有所回升。他说：“这主要是由于两大利好因素，一方面今年的政策环境很可能转向宽松，另一方面部分银行在去年年底下调了贷款利率。”
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大湾区规划奠定市场增长前景
深圳的科技产业丝毫没有放缓，而且对中国政府最新提出的“粤港澳大湾区”规划的实施至关重要。北京方面计划将香港、澳门两个特别行政区以及包括深圳在内的九个广东省城市打造成一个比肩美国硅谷和东京湾区的创新技术中心。
毫无疑问，深圳已经成为名副其实的创新技术中心。深圳市发展和改革委员会的报告显示，全市科技产业估值为人民币9150亿元。据日经新闻报道，该市的国际专利申请量占全国52%。国资背景的智囊机构中国社会科学院称，深圳在研发方面的投入占GDP比重的4%以上，与苹果去年高达150亿美元的研发支出相当。
此外，政府官方数据显示，2018年深圳经济总量首次超越香港，而且与其同样面临住房供不应求的困局。
洪指出，深圳的情况可能更为严峻。其中一个解决方案是通过重新开发部分城区创造出更多的住房单元。深业上城正是城市改造的一个典型例子，双玺花园项目则通过土地复垦开拓住宅开发用地。
各界人士一致认为：深圳房地产市场仍有广阔的增长空间。谢预计，至少在未来十年内，来自买家和投资者的强劲需求足以维持住宅价格上涨。
洪说：“无论哪种物业类型，中国都远没有达到可以任凭买家挑选的阶段。房地产开发商只是在努力填补市场需求。目前，买家选房的主要标准不是喜不喜欢，而是他们能不能买得起。”
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