本周三， 美国国会通过了总计1.5万亿美元的全面税改法案。毫无疑问，房地产市场将成为最受这一变化影响的行业之一。
该项法案大幅下调了企业税率，并通过将标准扣除额翻倍降低个人所得税。但与此同时，抵押贷款利息减免以及州税和地方税抵扣均受到限制。其中，个人税收优惠将于2025年到期，而企业税减免为永久性。
周三凌晨，参议员以51票对48票通过税改法案（亚利桑那州议员约翰·麦凯恩缺席）。随后，众议院也以224：201投出支持票。美国总统唐纳德·特朗普预计将在未来几天内签署使其正式生效。
虽然该法案带来的实质性影响尚不得而知，但许多房地产专家已经对税改表示强烈抗议。美国房地产商协会（National Association of Realtors，简称NAR）率先提出警告，税收改革可能导致各州房价下跌多达10%。
买家对豪宅市场信心减弱
过剩的豪宅供应和有限的买家群体已经导致豪宅市场销售放缓。税收困境只能使买家更加犹豫不决。
总部设在纽约的房地产经纪公司Olshan Realty总裁唐娜•奥尔姗(Donna Olshan)说："人们正试图弄清楚税改对他们来说意味着什么。但显然，就纽约而言，这不是一则好消息。"
据她介绍，最近有客户本考虑购买400万美元左右的住宅，但他们决定推迟看房，等到税改法案的影响更加明朗再作打算。
从她客户的角度，奥尔姗非常忧虑有关州税和地方税减免的最新规定，即联邦所得税最多被抵扣1万美元。现行法律对抵扣金额不设置上限。
奥尔姗说："几乎所有客户都需要缴纳六位数的纽约州税和纽约市税。这对他们来说意味着什么？"她的客户主要来自曼哈顿和威斯特彻斯特郊区。
对于生活在纽约州、加州和康州等高税率地区的业主，这个上限可能带来天壤之别。在12位投出反对票的众议院共和党议员当中，有11人来自上述各州。
奥尔姗称，买家也许因此缩减他们的购房预算，并有相当一部分潜在买家选择继续租房居住。他们很有可能在弄清楚税改影响之前先"按兵不动"。
她补充道，"税改法案肯定会让许多买家暂缓他们的置业决策，而且拥有住房的好处也大打折扣。"
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其他纽约人也对税改法案的影响忧心忡忡。上周，穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)的一项分析预测，抵扣税额减少恐将导致曼哈顿房价下跌9.5%。非盈利机构纽约市合作组织(Partnership for New York City)首席执行官凯瑟琳·威尔德(Kathryn Wylde)告诉《华尔街日报》，此举可能使纽约人每年的税收负担增加300亿美元。
外国买家在纽约房地产市场占据很高的比例，而且他们不会受到美国税收改革的影响。一些专家表示，这部分买家群体可能帮助市场保持稳定。
奥尔姗说："如果他们发现房价下跌，或许会加大购买力度，这有助于推动市场，并起到一定的平衡作用。"
许多经纪人已经与海外买家建立紧密的联系，并且有望进一步拓展双方的关系。但现在判断国际客户是否能发挥积极作用还为时尚早。
总部位于加利福尼亚州的太平洋联合地产(Pacific Union International)首席经济师塞尔玛·海普(Selma Hepp)称，加州的情况大体相同。她补充道，对于旧金山湾区的大批居民而言，"影响可能是灾难性的。"
海普说："现在还很难说到底会有多大影响，但抵扣税额的减少不容小觑，而且影响可能迅速累加。举例来说，假如你拥有一处价值300万美元的物业，并且需要缴纳总计9万美元的州税和地方税。按照新的税法，抵扣上限为1万美元，这意味着将产生多达8万美元的缺口。"
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换房必须三思而后行
个人所得税的另一个重要变化在于抵押贷款利息扣除的额度降低。美国房地产商协会在12月初发表的一份声明中称，"这将对业主和买家构成直接威胁。数百万的业主不仅无法从税改中获利，而且许多人的税负将有所增加。此外，房屋价值可能随之下跌10%以上，业主将因此蒙受巨大的资产损失。"
尽管如此，NAR对最终法案将利息扣除优惠对应的贷款额度上调至75万美元稍感安慰。虽然这比众议院提出的50万美元上限有所增加，但与现行的100万美元限额相比仍有不小的差距。
许多中上阶层业主或许有种如释重负的感觉。海普称，大多数收入群体将承受损失，但年收入介于10万美元到20万美元的旧金山湾区家庭受到的影响最为严重。
相比之下，高净值家庭则不太担心这一问题。海普指出，真正的豪华物业大多价值300万美元以上，无论如何都会超出免税贷款额度。她补充道，豪宅买家更愿意支付现金。
75万美元的限额只适用于新增贷款，已发放的抵押贷款不受限制。免税贷款额度降低可能导致业主搬家的意愿减弱。此外，海普表示，资本收益有关规定的调整或将进一步拖累市场。按照现行法律，如果业主在过去五年中，至少有两年居住在一处房屋，那么其出售该物业所得的收益可享受50万美元的免税额度。但最新法案要求业主在过去八年中至少有五年居住在目前购买的房屋，才能享受同样的扣税优惠。
海普说："这将产生所谓的‘锁定效应’。"越来越多的业主可能放弃出售现有住房，导致部分市场出现库存吃紧的问题。
佛罗里达州市场前景喜忧参半
与此同时，根据最新法案，二套房贷款也被纳入家庭的抵押贷款利息抵扣范畴，而前期草案将这部分排除在外。这一变化令南佛罗里达州房地产代理公司OneWorld Properties创始人兼首席执行官佩吉•富奇(Peggy Fucci)对该地区的市场前景稍许乐观。
富奇称，该地区的豪宅市场主要由二套房买家推动。税改法案生效后，佛罗里达州为人熟知的免征州税规定可能比以往更具吸引力。
她说："有无州税的区别很大，尤其是对物业税负担较重的豪宅买家而言。"
她补充道，对于佛罗里达州来说，公司税率骤降至21%也将是一个重大利好。她希望，共和党的最新税收法案能够兑现承诺，刺激并创造更多的就业机会。佛罗里达州将从更多的高薪职位中获益。
如此一来，购房需求将持续增加。目前，市场上已有稳定的需求，但"开发项目将获得更多的发展动力。"
有限责任公司、S型股份制企业和其他"纳税传递"实体将因税改法案获益，并能享受20%的所得税减免。房地产开发商基本采用上述组织形式，这意味着他们的收益势必会增加。
富奇预测，2018年南佛罗里达州市场将表现强劲，但她也承认，从政治上说，所有人都是"如履薄冰"，谁也没有100%的信心。
她指出，税改或将进一步延缓房屋交易，目前该地区的豪宅销售已经非常迟缓。例如，一处500万美元的物业需要一年左右才能售出，而一处价值1600万美元的豪宅挂牌18个月才能找到买主。
同时，奥尔姗表示，税改法案的实质性影响需要至少三个月后才会逐渐明朗。
她说："2018年，我们所能期望的最好的结果就是销售额和成交量保持不变。"