在政府干预和内在市场力量的双重打压下,温哥华持续两年多的需求和房价飙升势头终于有所放缓,但这也让当地投资者面临更加难以预料的市场环境。

目前,房地产市场的焦点集中在近期出台的房屋空置税。根据规定,如果物业的空置时间超过六个月,则业主须缴纳房屋价值的1%作为税款。该项税收预计将为政府带来3800万加元(折合2800万美元)的可观收入。

这笔资金将专门用于解决经济适用房问题。但对于那些有购房计划的当地人来说,这是否意味着眼下正值置业良机?专家答复,事实并非如此。

如今,愿意出售手中物业的房主日益减少。从预建豪华公寓,到二手独栋住宅,各类房屋纷纷掉价,而这种趋势或将持续到2019年。在价格一路看跌的情况下,买家理所当然地认为今后出手会更加划算,所以几乎没有人选择在此时买入。

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苏富比国际地产加拿大公司总裁兼首席执行官布雷德·汉德森(Brad Henderson)说:"当市场触底时,人们往往毫无察觉,直到价格反弹才恍然大悟。但在我看来,未来六到12个月将是出手的最佳时机。"

专家表示,有一个例外是,如果买家觅得一处位置理想、价位合理的优质住宅,他们应该立即采取行动,而不是盲目观望。

政府干预致市场放缓

2015年和2016年,温哥华的豪华住宅市场似乎锐不可挡。汉德森表示,与上年同期相比,成交量能够激增70%至100%,价格涨幅经常超过20%。

他补充道,"房屋交易量屡次打破纪录,并推动住宅价格节节攀升。其中,预建豪华公寓的价格增长最为明显。"

然而,随着当地普通买家的住房负担能力不断降低,不列颠哥伦比亚省政府于2016年中旬介入,开始向外国买家税征收15%的附加税。虽然政府稍后出台了豁免细则,使急需购房的科技人员和学生群体免受影响,但该项政策仍然导致市场放缓。

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2017年初,得益于首次购房者、房地产投资者和计划从郊区迁回城市的买家需求,公寓市场开始走出低谷,同时价格止跌回升。然而,由于新一届省政府对经济适用房和低房屋空置率(不足1%)所表现出的担忧,各个城市或是提高现有税率,比如将外国买家税上调至20%;或是出台税收新政,包括实施房屋空置税,并对持有300万加元及以上物业的 个人征收所得税。

为了更好地衡量利率上调后的买家偿贷能力,加拿大于2018年初推出抵押贷款压力测试,要求买家判断自身能否承担高于现行利率2%的房贷。总部设在温哥华的房地产咨询公司Urban Analytics负责人Michael Ferreira说:"该项政策导致买家的购买力骤降20%,这对以自住为前提的购房者造成较大冲击。"

温哥华知名房地产经纪人Steve Saretsky说:"政府多次干预市场的行为前所未有。"

汉德森称,在这些不利因素的综合作用下,一路火爆的豪宅市场终于遇冷。

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温哥华楼市现状分析

专家表示,受诸多不确定因素的影响,温哥华房地产市场正在发生一些改变。

首先,当地买家不再急于购房。

Ferreira称,买家变得愈发挑剔。虽然市场上仍有购房需求,但没有人愿意按照二手房的挂牌价格或者开发商给出的预建公寓定价直接付款。他补充道,"如今,买家不仅关注房屋本身的价值,而且还会与其他同类物业进行比较。"

受此影响,在预建豪华公寓市场,期房销售明星减少。Ferreira说:"过去,热门的新建项目在开盘时便能售出70%到80%的单元,但这一比率一度跌至40%到50%,最多不超过60%。"

此后,楼盘销售要么陷入停滞,要么进入"被动营销"模式,而开发商只能寄希望于那些主动上门的潜在买家。

Ferreira表示,他看到开发商开始发送电子邮件,以此激励买家出手并邀请房地产经纪人推荐客户。举例来说,如果经纪人成功推荐一位买家,那么他/她有望获得3万加元至5万加元不等的奖金,或者总房款的3%至4%作为佣金。

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他补充道,同样地,开发商也会奖励买家3万加元至4万加元的现金"装修补贴"。

Saretsky称,即使有这些激励措施的加持,预建公寓市场的价格仍然有些虚高。他认为,其他细分市场亦是如此,尽管多地房价在去年已经下跌10%左右。他补充道,"我觉得价格会进一步下挫。"

然而,考虑到有些人因急需购置家庭住房而无法等到市场局势扭转,Saretsky建议他们最好试图与卖家进行协商,从而争取到一个合理的价位。但如果卖家拒不让步,他们可以一走了之,毕竟现在是买方市场。

温哥华楼市何去何从

汉德森指出,虽然房价下跌的趋势可能还会持续至少几个月,但在这样动荡的市场环境中,住房需求几乎可以一夜之间逆转。他说:"尽管现在是典型的买方市场,但它也许会迅速转变为供需均衡的市场或卖方市场。"

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好消息是,鉴于温哥华市场蕴藏的潜力,人们普遍认为当地楼市不太可能出现严重衰退。

汉德森说:"温哥华的GDP增长高于加拿大其他任何地区,而且当地失业率较低,气候也相对温和。此外,温哥华一直是广受欢迎的居住和养老目的地。我认为人们正在观望,等待省政府的下一步行动再做打算。"

Ferreira对此表示同意。他说:"温哥华的经济和人口增长均呈良好发展态势,而且失业率不足5%。"

他补充道,"虽然目前房价表现疲软,但也这意味着更多机会。如果您有耐心、懂行情,便能达成一笔划算的交易。"