根据万事达卡公司(MasterCard)发布的全球旅游目的地城市指数(Global Destination Cities Index),2015年至2017年曼谷是世界上接待游客数量最多的城市,其凭借相对低廉的高端生活成本而备受赞扬。正因如此,当地的豪华公寓市场蓬勃发展,价格稳步上扬,而且丝毫没有放缓的迹象。

去年,泰国房地产开发商Sansiri因推出超奢华楼盘98 Wireless登上头条新闻。该项目包含77个住宅单元,每平方米55万泰铢(折合1万7040美元)的价格一举打破当地纪录。所有单元均配备品牌电器和家具、私人电梯、进口白橡木人字纹地板、由珍稀红木打造的厚重房门,以及精心挑选的意大利大理石砖。

配套设施同样奢华无比,如每两层楼专设一位私人管家,以及宾利豪车出行服务和世界知名礼宾公司Quintessentially提供的全方位贴心服务。买家仅需支付每平方米1万7040美元的实惠价格便能享受这一切。根据佳士得国际地产的报告,香港同类物业的每平方米均价在5万2740美元左右,相当于三倍不止。

目前,所有目光聚焦曼谷湄南河畔,因为三个新建超豪华住宅项目即将亮相市场,分别为预计于今年底开盘的四季酒店私人住宅(The Four Seasons Private Residences)和文华东方酒店公寓(The Residences at Mandarin Oriental),以及有望于2019年推出的悦榕酒店公寓(Banyan Tree Residences)。在文华东方酒店公寓项目,坐拥世界一流设施和全景河滨风光的顶层单元售价突破每平方米15万泰铢(折合2万130美元)。虽然该定价远超当地的平均水平,但与香港的房价相距甚远,甚至低于纽约市每平方米2万2230美元的住宅均价。

然而,仲量联行泰国公司(JLL Thailand)报告称,2014年至今,曼谷沿河地区的住宅价格已经飙升80%。自2011年以来,超豪华和豪华住宅市场的整体价格上涨约30%,分别达到每平方米36万9000泰铢和21万7000万泰铢。

该公司董事总经理Suphin Mechuchep称,这些数据将进一步走高。她解释道,"由于开发成本不断增加,而且楼盘质量有所提升,新建项目的价格势必会继续上涨。"Mechuchep指出,大批超豪华和豪华公寓项目计划于2019年至2023年完工,届时将额外提供约1万9000个住宅单元。

曼谷豪宅市场的繁荣景象能否延续?

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豪宅市场保持健康态势

专家一致认为,曼谷豪宅市场将继续蓬勃发展。

房地产代理公司Richmont’s Luxury Real Estate首席执行官Tim Skevington说:"虽然曼谷的土地价格正迅速上涨,但与新加坡和香港等亚洲其他主要城市相比,曼谷的性价比相对较高。对于外国买家而言,新建公寓的税费几乎可以忽略不计。"尽管泰国政府禁止外国公民拥有土地,但不同于其他许多国家,泰国对外国买家和本国居民一视同仁,并未对他们购买的住宅物业征收高昂的印花税和额外费用。

他补充道,"曼谷房地产市场将继续吸引外国买家,特别是那些正在物色第二、乃至第三住房的中国买家。正是这一群体推动曼谷房价屡创新高。"

据世邦魏理仕泰国公司(CBRE Thailand)执行董事兼研究和咨询部主管James Pitchon,与雅加达、吉隆坡和胡志明市等同类城市相比,国际买家能在曼谷获得更高的投资收益。但Pitchon表示,高端物业销售增长的四分之三份额由国内买家贡献,这才是他长期看好曼谷豪宅市场的重要原因。对此,他解释道,"泰国富裕阶层希望住在曼谷市中心附近,以便享受全国最好的设施和服务,包括办公楼、零售店、酒店、餐厅、医院和学校等。"

另一个好兆头是公共交通得到大力发展。到2025年,曼谷的火车和地铁线路将增加一倍以上,线路总长度接近200英里,并建成207座车站。此外,人口结构和生活方式的转变也促进当地住宅市场繁荣,因为年轻一代青睐于拥有安保服务、豪华设施、绝佳视野和舒适体验的高端物业。Pitchon说:"曼谷的豪宅市场已经变成一个内向型市场。"

仲量联行泰国公司研究和咨询部主管Andrew Gulbrandson说:"曼谷的购房需求十分旺盛。"他指出,当地聚集了大批高收入群体和资产富足的家庭,其中前10%的家庭掌控着近30%的财富总量。

在泰国,富裕家庭向来习惯于全家共同生活,但如今时过境迁。Gulbrandson说:"年轻买家逐渐摈弃这种家庭生活模式,更倾向于选择独立生活。根据人口普查数据,曼谷的平均家庭规模缩减近一半,从1980年的每户5.2人降至2017年的2.7人左右。"

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开发商争抢买家愈演愈烈

由于市中心优质地段的土地资源日益减少,住宅价格水涨船高,但强劲而持续的购房需求促使开发商在高端住宅项目上投入更多资金。目前,曼谷有二十多个楼盘被世邦魏理仕评为"顶级"产品,其标准为每平方米单价至少达到30万泰铢。

Pitchon称,世邦魏理仕于1988年、即上世纪90年代进入曼谷,当时全市仅有约5000个公寓单元,我们曾试图在一个高度投机性的市场中销售犹如"水泥盒子"般的毛坯房。如今,我们身处非常成熟的市场环境,大批设施齐全的豪华公寓可供买家挑选。此外,当前市场拥有可满足买家需求的本土优质开发商。他们必须不断完善项目配套,才能获得买家的垂青。

与此同时,越来越多的国际开发商进军曼谷楼市。

例如,新加坡开发商吉宝置业(Keppel Land)和曼谷本地开发商KPN Land最近联合推出了落户于高档社区素坤逸(Sukhumvit)的新建豪华公寓项目Shaa,其每平方米均价高达32万泰铢。明年,日本开发商东京建物有限公司(Tokyo Tatemono)和泰国开发商雷蒙置地(Raimon Land)将在曼谷新建两栋造价85亿泰铢的豪华公寓塔楼。

仲量联行报告称,截至2018年底,曼谷的公寓库存总量将达到57万7000套,其中2万4400套属于豪华和超豪华房源。

Gulbrandson说:"过去两年左右,豪华公寓的供应量大幅增加,主要原因在于一些公开上市的大型本地开发商积极转向高端市场,此前他们的目标群体以中低收入的买家群体为主。不断增加的住房供应导致开发商争抢买家的行为愈演愈烈。"

由于开发商急欲争夺买家,意味着设计方案和配套设施——甚至是营销活动——都对项目的成功至关重要。其中,大型开发商吸引买家兴趣的手段之一便是提升项目的奢华程度。

Skevington说:"我们可以肯定,在他们开发的每个项目中,配套设施和整体装修都日臻完善。"

Pitchon说:"眼下,曼谷楼市已经拥挤不堪,但并非所有开发商都能取得成功,有些较量已经分出胜负。现在的买家十分精明,仅凭市中心区位或黄金地段并不能让他们买账。除了对五金品牌和厨房电器等细节锱铢必较以外,他们还会关注设计方案和施工标准等方面。

他补充道,"幸运的是,我们并未身陷投机泡沫。随着房价上涨,泰国的高端买家也变得愈发挑剔。"

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富裕阶层青睐超豪华生活

Skevington表示,曼谷的土地价格和公寓价格将双双上涨,但相对于其他市场,曼谷的住宅物业仍具投资价值。他说:"虽然当地的房屋价值无法向其他市场看齐,但随着火车和地铁线路为曼谷市中心输送更多人口,当地房价将继续攀升。"

到2025年,曼谷的天际线将因一系列新建开发项目发生翻天覆地的变化,其中包括总高1033呎的全市首个纯住宅型超高层建筑Magnolias Waterfront Residences,以及造价120亿泰铢的多功能项目One Bangkok,后者集豪华公寓和高级写字楼于一体,包括一幢90层高的摩天大厦。豪华生活格调杂志《Monocle》在对全球价值数十亿美元的超豪华公寓项目进行梳理时,将曼谷选为首个推荐目的地。

值得一提的是,曼谷市场还拥有其他优势。Gulbrandson说:"由于相对低廉的生活成本以及世界一流的餐饮和娱乐场所,加之四到五个小时的飞行时间便能覆盖拥有全球一半以上人口且巨大经济总量的国家,泰国和曼谷非常宜居,所以从长远来看,我们预测曼谷的豪宅价格将保持强劲的上升动力。"