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曼哈顿合作公寓为买家提供高性价比选择

共管公寓占据纽约豪宅市场的半壁江山,但经典合作公寓具备大空间和好地段等优势。

Emily Kessler / Unsplash
Emily Kessler / Unsplash

虽然纽约顶级豪宅中不乏经典合作公寓的身影,但近年来,共管公寓在曼哈顿豪宅市场更为受宠。

房地产评估公司Miller Samuel总裁兼首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“自金融危机以来,如雨后春笋般涌现的新建共管公寓撬走了很多合作公寓的潜在买家。由于共管公寓的激增,合作公寓市场的发展相对滞后。”米勒还负责为道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)撰写市场报告。

房地产代理公司Brown Harris Stevens经纪人Lisa K. Lippman称,尽管买家对价位较为实惠的合作公寓仍竞争激烈,但在400万美元及以上的区间,共管公寓和合作公寓的境遇大不相同。非黄金地段的共管公寓通常也能卖上好价钱,而有些地段优渥的高端合作公寓却被降价抛售。

据房地产网站CityRealty内容总监翁德尔·希尔顿(Ondel Hylton),“仅在2021年,曼哈顿1000万美元及以上的共管公寓交易量就比同等价位的合作公寓多五倍;400万美元及以上的共管公寓交易量比合作公寓多2.5倍。”

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即便如此,希尔顿表示,合作公寓的价格波动要小于共管公寓。

房地产数据公司 UrbanDigs联合创始人约翰·沃卡普(John Walkup)说:“在处于金融危机余波中的2008年至2010年,共管公寓贬值了30%左右,高端市场更甚。在此期间,合作公寓的价格下跌约15%到20%。虽然价格下跌在所难免,但幅度和速度相对缓和。”

房地产经纪公司Serhant市场情报部主管加勒特·德德里安(Garrett Derderian)说:“对于符合条件的合适买主,合作公寓不失为一项回报可观的稳健投资选择。”

除了作为不动产所能提供的整体稳定性之外,有些合作公寓具备共管公寓无法比拟的优势,而且更有可能达成保值和增值的目标。

下文为您剖析豪宅买家何时应当转投合作公寓市场,以及哪些物业类型最有可能实现长期增值。

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大空间和好地段更具吸引力

虽然共管公寓给市场带来激烈竞争,但曼哈顿的大部分高端合作公寓具备两大不可匹敌的优势:空间和地段。

沃卡普说:“如果你了解一下中央大道西路和第五大道沿街的项目,不少都是合作公寓,在这种情况下,地段要胜过物业类型。”

相比于新建开发项目,很多房龄较长的住宅单元拥有更加宽敞的平面布局。在新冠大流行期间,这一因素对部分买家显得尤为重要。

Serhant经纪人Chase Ian Landow说:“如今,房地产开发商在建造住宅项目时,往往追求利润最大化,并想方设法在一个楼层规划更多单元。相比之下,年代久远的战前合作公寓楼在平面布局设计上经过深思熟虑,而且从总价的角度来看,合作公寓才是性价比之王。”

Lippman代理了公园大道876号(876 Park Ave.)一套建筑面积为3200平方呎的合作公寓,其包含三间卧室、一间员工房和一间图书室,而且能欣赏公园美景,要价为550万美元。她说:“在新开发项目,550万美元只能买到一套2100平方呎的三卧单元,既享受不到宽敞的居住空间,景观视野也可能平平无奇。”

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总体上,豪华合作公寓的每平方呎单价明显低于共管公寓。

米勒说:“如果我们统计排在曼哈顿市场前10%的豪华合作公寓,每平方呎均价为1845美元,前10%的共管公寓的每平方呎均价为2904美元。显然,花上同样的价钱,合作公寓能提供更多空间,在价位上要划算得多。”

无论公寓面积是否为买家的优先考虑因素,但若再加上优越的地理位置,这样一套具有持久市场价值的合作公寓令人难以拒绝。

Landow说:“中央公园周边的合作公寓属于纽约最早一批真正意义上的主要居所,没有人会想要拆掉它们,然后改建成共管公寓。正是优越的位置、独特的风格、精美的设计和宽绰的空间造就了这些堪称经典的合作公寓。”

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合作公寓灵活度高易获青睐

促使买家选择共管公寓的最主要原因之一在于,某些合作公寓近乎苛刻的准入门槛令人望而生畏。

米勒说:“一些合租公寓项目的董事会常常因荒谬无理而饱受诟病,这会让经纪人群体对他们敬而远之。在我看来,董事会维持良好声誉是实现公寓保值的最佳方法之一,否则可能会妨碍看房体验。”

对于潜在买家而言,密切关注公寓项目对准备金、宠物、转租和施工等方面的要求,有助于了解成为合作公寓业主将面临的诸多挑战,并为日后售房可能存在的困难做好心理准备。

豪宅中介机构Olshan Realty总裁唐娜·奥尔珊(Donna Olshan)说:“有些条条框框绝对会拉低合作公寓的价格,比如夏季施工规定、不允许安装洗衣机或烘干机、不得作为临时居所使用,以及禁止宠物入内等。”(“夏季施工规定”是一类在合作公寓项目中较为常见的限制条款,要求翻修改造或其他施工只能在夏季进行。)

虽然董事会对买家进行的细致财务审查能在一定程度上确保投资稳定性,但在当前的市场环境下,整体灵活度高的合作公寓项目可能具备更大的长期升值潜力。

Lippman说:“合作公寓的严苛名声由来已久,但据我所知,西区的项目已不再执行夏季施工规定。董事会也变通起来,因为他们意识到墨守成规只会压低公寓的行情,而夏季施工规定导致没有买家愿意在夏季到11月期间购入公寓。此外,过去很多项目都要求买家全现金付款,但现在类似的规定要少得多。”

业内人士还建议买家查看楼内其他单元的销售记录,从而了解合作公寓董事会是否有可能出手干预交易。

米勒说:“合作公寓的挂牌时间也是一项重要指标,通过统计数据可以基本判断出房源上市是‘时机得当’还是‘时机欠妥’。如果一套合作公寓在上市70天内按原要价售出,则说明其定价合理;反之,销售周期可能长达179天。如果公寓定价合理,最终售价平均比要价高出3.7%;反之,售价可能比要价低12%。”

他补充道,“我们注意到,有些合作公寓的董事会试图操控市场,拒绝业主卖房,并否定价格过低的报价方案。董事会成员可能自认为他们是在履行受托责任,但实际上此举会损害公寓的价值。”

如果合作公寓项目能制定合乎情理的规章制度,近期经过升级改造(例如,增设健身房),而且没有为获得更高报价拒绝交易的黑历史,那么这就充分说明了它的长期价值。

米勒说:“如果你利用批判性思维来综合评估公寓项目的管理水平,也能从中大致分析出长期的价格走势。”

另一条原则是,如果你按照自身对建筑风格、生活方式或地理位置的喜好选择合作公寓,那么你在日后卖房时很有可能遇到一位品味相同、愿意支付溢价的买家。

Landow说:“这就好比手握一支蓝筹股。你心里清楚它会上涨,只是不确定幅度和波动性。”

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