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投资豪宅稳赚不赔?把握时机至关重要

时机、目的和期限等因素直接决定房地产投资的成败。

瑞银集团发布的《2016年全球房地产泡沫指数报告》中将温哥华列为泡沫风险榜首城市。图为位于西温哥华的一处六卧待售住宅,目前标价815万美元。

ENGEL & VOLKERS VANCOUVER
瑞银集团发布的《2016年全球房地产泡沫指数报告》中将温哥华列为泡沫风险榜首城市。图为位于西温哥华的一处六卧待售住宅,目前标价815万美元。
ENGEL & VOLKERS VANCOUVER

当谈到投资工具时,专家一致认为房地产比股票、黄金或货币更安全和稳健。除此之外,投资者只需较少的背景知识即可做出明智的购买决策,因此可操作性更高。

这就是为什么瑞银财富管理公司(UBS Wealth Management)驻苏黎世高级经济师Thomas Veraguth认为,"房地产应被纳入多样化投资组合的范畴。"

然而他表示,尽管房地产通常属于稳健的投资方式,但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落。鉴于此,买入时机——选择在市场周期的哪个阶段购买——显得至关重要。

与此同时,从事这种所谓的另类投资的豪宅买家不要过度杠杆化,而且最好长期持有投资物业,从而安全度过市场波动期。

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Veraguth说:"如果您没有在错误的时间被迫变卖房产,并且时刻保持冷静的头脑,那么房地产可以很好地保护您的资产。"

除了牢记这些一般原则以外,投资者还应注意几个决定豪宅投资成败的关键因素。其中,大部分可归结为投资者的财务目标。投资者是一个多样化的群体,包括通过长期持有物业来规避风险的谨慎型买家,以及想要凭借高风险交易大赚一笔的投机者,后者必须在恰当的时间买进卖出。

房地产开发商兼纽约大学斯特恩商学院(NYU's Stern School of Business)教授Harry Chernoff称,不管哪类投资者,在考虑购买豪宅的时候,首先需要深入了解物业的任何微小细节,而不是过多关注市场的宏观环境。

Chernoff说:"许多人迷失在一些宏观问题之中。"他举了一个例子,美国住房存量的整体增长与某人是否在曼哈顿买房毫无关系。

他补充道,买家应该收集数据,以便掌握他们考虑的购房区域的每平方呎单价、房价租金比和总体价格等指标在过去五年左右的变化趋势。

他说:"您需要了解物业本身和周边几个街区的具体情况,再来判断这是否是一次稳妥的投资。"

Veraguth称,根据瑞银集团的《2016年全球房地产泡沫指数报告》(2016 Bubble Index),有几个城市存在泡沫风险,而且可能面临房价大幅调整。

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目前,温哥华高居榜首,伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港紧随其后。自2011年以来,这些城市的房价已经飙升近50%,而全球其他金融中心的房价涨幅约为15%。从现行的价格水平来看,旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日内瓦、东京和法兰克福被认为定价过高,而新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价自2011年上涨约15%,处于"相对合理"的范围内。

Veraguth说:"当房价飞速上涨的时候,市场通常会迎来30%的价格调整。"然而,没人知道这具体什么时候发生,或者有多么严重。尽管如此,他指出,"在错误的时间买入可能付出巨大的代价。"

综上,把握恰当的买入时机极为重要。Veraguth称,如果您回顾特定区域的历史数据和全市的市场动态,您可以发现房价何时上涨,并且有能力预测价格调整何时到来。即使某个区域存在"泡沫风险",真正的价格调整可能仍需要一两年的准备时间,因为市场周期的最后阶段往往是一个价格强劲增长的时期。

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他说:"对于豪宅投资者而言,好消息是即使他们在错误的时间买入,豪宅市场总能恢复过来,因为全球的理想投资目的地十分有限。他补充道,"某些地区的恢复期可能长达10到15年。如果您能经受得住市场调整,而且不会被迫出售,那么您的财富将安全而又稳定。"

每位房地产投资者必须考虑的其他两个因素分别是投资目的和投资期限。

Chernoff称,首先,投资者需要考虑他们想要持有多长时间和获得多少回报。如果投资者将物业用于自住,至少是部分时间,他们通常选择五年以上的较长的投资期限。如果投资者将物业用于出租,他们的目的在于财富保值,因此可能对相对较低的回报感到满意。

然而,如果公司或个人购买豪宅,而且期望三到五年内获得15%到20%的投资收益,他们不得不选择那些风险较高、但升值较快的物业。Chernoff说:"如果在一个很有前途的社区置业,而且购房成本只是成熟社区的三分之一,一些人非常愿意冒这个险,因为他们有机会大赚一笔。那些最成功的房地产投资者也是具有这般的创新精神。"

莱坊国际驻伦敦合伙人爱德华•摩根(Edward de Mallet Morgan)称,还有一类投资者想将更多的财富留给子女来继承。最近,就有一位客户告诉他想要这样做。虽然投资期限较长,而且主要目的是财富保值,但这位客户仍需考虑其他因素。

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尽管曼哈顿或伦敦的成熟社区被普遍认为是最能实现财富保值的置业目的地,但如果这位客户在其中一个城市购买价值5000万美元的物业,继承人需要缴纳高昂的遗产税。摩根称,在摩纳哥或巴哈马,如果物业由一位直系后裔继承,则不需要缴纳任何遗产税。该项政策可能令这些国家和地区更具吸引力。

他说:"您必须考虑物业的未来和下一步举措,从而确保您正朝着短期和长期目标迈进。"