投资指南：新建高端楼盘VS翻新古董公寓

然新开发项目在许多稳健的豪宅市场占绝对优势，但纽约和伦敦等地涌现出一批由历史建筑改造而成的高端公寓楼。

那么，哪类物业更具价值呢？

莱坊国际伦敦公司住宅开发部主管Ian Marris说："从根本上讲，全面翻修的老建筑和新楼盘在工艺上并无二致，但实际往往千差万别，而且在许多情况下，买家更倾向于新楼盘。"

尽管有一种观点认为，翻修一栋现有的建筑更快速、更容易，但事实截然相反。

房地产代理公司The Marketing Directors销售和租赁执行副总裁Angela Ferrara说："即使一栋历史建筑满足翻修的条件，仍有许多开发商无法预料的因素可能导致全面改造难以完成。"目前，该公司负责销售曼哈顿下城的翻修项目49 Chambers的住宅单元。

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Marris对此表示同意，并指出新项目如同"一张空白的图纸和模板"，使开发商得以打造高品质、现代风格且适合目标市场的产品。

他说："当开发商因历史保护受到制约时，无论与建筑结构还是其他方面有关，都将导致他们难以实现最优设计。"

翻修建筑具有深厚的历史底蕴

有一点是新楼盘永远无法与老建筑相抗衡的：历史底蕴。

当谈到买家看重的历史元素和特征时，无法复制的经典外观具有绝对的吸引力。以49 Chambers为例，这幢17层的布杂艺术风格大楼始建于1912年，最初作为移民产业储蓄银行(Emigrant Industrial Savings Bank)的总部。Ferrara称，独一无二的H型设计可以保证屋内采光充足，而这正是最吸引人的一点。

她补充道，"该项目由99套单卧至三卧公寓组成，预计于明年夏天正式竣工。这幢公寓楼的重建成本高得惊人，而且您在任何一个新楼盘都找不到如此精美的外观。"

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布魯克林高地步道(Brooklyn Heights Promenade)的历史建筑哥伦比亚高地171号(171 Columbia Heights)同样为布杂艺术风格。该项目始建于1903年，前身是拥有百年历史的Standish Arms酒店，后来被改建成100套租赁公寓。目前，房地产投资、设计、开发和建设公司DDG携手总部位于纽约的私募股权公司Westbrook Partners将其改造成29单元的豪华公寓楼The Standish。

DDG首席执行官兼主席Joe McMillan称，这幢12层大楼的独特之处在于它的高度，因为周围大都是四、五层的低层建筑，这意味着住户可以将纽约港、自由女神像和韦拉札诺海峡大桥(Verrazano-Narrows Bridge)的风光尽收眼底。

散发永恒魅力的外墙由砖块、陶土和石灰岩打造而成，在整个社区中显得格外引人注目。此外，不锈钢立柱和原始砖砌壁炉等充满时代特征的室内设计元素在新建筑中难觅影踪，而这些将成为许多单元的焦点所在。

McMillan说："翻修老建筑的吸引力在于您可以突显它的时代特征，并继承始终如一的品质。"他指出，如此精良的历史建筑在其他市场少之又少，这也是他坚持公司应在旧金山和棕榈滩开发新项目的原因。他说："翻修历史建筑需要接受并发扬100多前的设计理念。"

Austin Nichols House坐落于布鲁克林威廉斯堡肯特大道184号(184 Kent Ave.)，毗邻东河河岸。这栋钢筋混凝土结构的低层建筑始建于1915年，埃及复兴风格的设计方案出自著名建筑师卡斯·吉尔伯特之手。该项目曾是纽约市一家主要的杂货商店，后来入选地标建筑，并被收录进《国家史迹名录》。2008年，大楼被划分成租赁公寓。

几年前，总部位于布鲁克林的房地产开发商LIVWRK着手翻修这栋建筑，并将租赁单元改造成豪华共管公寓。裸露横梁、12呎高的天花板和玻璃大窗等原始细节保证屋内拥有充足采光和来自河滨的新鲜空气。截至目前，超过160个单元已经售出约100个，一期项目接近清盘。

LIVWRK创始人阿什·阿贝塞拉(Asher Abehsera)说："我们努力突出大楼的时代特征并向其悠久的历史致敬，但同时提升美感和室内装潢的品质。"

他补充道，"这种经过翻修改造的大楼总能获得一类买家的垂青，而且在他们眼中，新建的玻璃塔楼无法与底蕴深厚的历史建筑做比较。"

保护历史或将产生额外费用

在许多情况下，吸引开发商着手进行修复的历史特征正是那些导致项目难以控制的因素。

McMillan说："当建设一个全新的项目时，一切都是从头开始，您可以选择任何一个开发方向。但对于翻修或改造一栋现有的建筑，您必须延续很多年以前的思路。"

这可能意味着狭小的房间、奇怪的布局或其他问题，使开发商无法按原计划行事。他说："在许多方面，接手一个现有事物要比从头做起更具挑战性。"

此外，修复工程的造价可能远远超出开发商的预期，因为项目的推进会带来各种不可预见的设计挑战，而这些都将导致成本增加。

Marris说："尽管您可以为已知事项做预算，但您无法预料未知成本，这将使翻修改造的复杂性无限放大。"

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配套设施成为关注焦点

如今，最具眼光的豪宅买家看重他们挑选的楼盘是否配备酒店式设施。然而，要想在翻修改造中新增游泳池、高端健身房、露天平台和提供泊车服务的地下停车场等设施绝非易事。最终，经过翻修改造的历史建筑的价格可能受到影响。

例如，伦敦摄政公园(Regent's Park)的两个项目完美地印证了这一观点，并充分说明配套设施将导致成本增加。这两个项目是伦敦唯一的皇家新月楼的一部分，但一个是翻修改造工程，一个是新开发项目。

这个气势恢弘的半圆形建筑群由一栋栋联排房屋组成，原有的建筑外观经过精心修复。该项目由乔治王子于1811年委托建筑师约翰·纳什设计建造，并于1820年落成。同年，乔治王子被加冕为国王乔治四世，并迁居白金汉宫。当时，皇家新月楼成为伦敦上流阶层的聚集地。一战结束后，大楼被改造成公寓，后在二战期间损毁，并于1960年修复完毕。此后，该项目一直用作办公楼，直到2013年被房地产开发公司Amazon Property买下。

总部位于伦敦的房地产代理公司Aston Chase新建住宅部主管Simon Deen介绍称，东区Park Crescent East现更名为The Park Crescent，最近正在进行大规模的翻修改造，全部20套两卧至四卧单元均已售出，成交价为每平方呎2000英镑（折合2590美元）到3500英镑（折合4533美元）不等，但大都在每平方呎2000英镑到2500英镑（折合3238美元）。最后一套待售的顶层公寓标价675万英镑（折合874万美元）。

他补充道，一街之隔的西区Park Crescent West即将更名为Regent's Crescent，内部被完全拆除，目前正在加紧重建。该项目预计于2020年正式交付，买家可选购期房，售价为每平方呎3500英镑到4000英镑（折合5180美元）不等，均价在每平方呎3800英镑（折合4921美元）左右，明显高于东区。

两者有什么不同？Deen表示，举例来说，西区配备地下停车场、健身房和游泳池等休闲设施，以及安保服务，而这些都是The Park Crescent无法提供的。

通常，挑高天花板和具有时代气息的建筑外观等历史特征将使东区有别于它的竞争对手，但事实并非如此，因为Regent's Crest拥有与原建筑相同的外观。Deen说："在这种情况下，住户既可以享受新开发项目提供的便利设施，又好似生活在已有数百年之久的老建筑内。"

许多纽约开发商想方设法与新开发项目相抗衡，包括增添类似的配套设施，但他们的方法也仅限于此。

很多时候无法为单独的住宅单元增建露台或室外空间，而住户可以使用公共的屋顶露台，如The Standish、Aston Nichols House和49 Chambers等项目。

各个开发项目的配套设施各具特色例如，49 Chambers拥有镶嵌马赛克瓷砖的游泳池和毗邻的漩涡按摩池、儿童游戏区和青少年休息室，以及高尔夫模拟练习器；而Aston Nichols House提供停车空间、附带篝火坑和水上禅宗花园的室内/室外庭院、公共办公空间和住户咖啡厅等。

专家表示，许多纽约开发商通过为新开发项目打造一个具有历史特征的外观，成功引起买家的兴趣。Abehsera称，最典型的例子是中央公园西路15号(15 Central Park West)。该项目拥有散发旧时代魅力的经典外观，并且被认为是迄今为止纽约最畅销的共管公寓楼之一。翠贝卡区的格林威治街443号(443 Greenwich)则是另一个实例。

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翻修历史建筑可能具有较高风险

在许多情况下，买家和开发商被新开发项目所吸引的原因在于风险较低。

伦敦房地产开发商Galliard Homes Limited销售总监David Galman说："如果您纯粹为了投资，购买新建住宅通常更容易，也更划算。"

他指出，这是因为大多数房客倾向于更为便捷的紧凑型住宅，而非个性十足的物业。因此，如果您打算买房出租，选购新开发项目的期房绝对是一个稳妥的策略。

Galman补充道，"至于经过翻修改造的历史建筑，并非总能获得良好的租金回报。"

Marris对此表示同意，并指出判断哪个改造项目更具投资价值需要丰富的经验。他说："鉴于此，直接选择新房或许是最安全的做法。"

McMillan称，但如果不考虑租金收入，翻修项目和新楼盘的升值速度相差不大。换言之，优越的地理位置、可靠的设计方案和一流的施工质量等因素将起决定性作用。他说："这些因素将提升物业的价值，而非类型。"