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房地产业裁员对美国楼市未来影响几何?

随着抵押贷款利率上升和房屋销量下降,多家大型房地产经纪公司挥起裁员大棒。

The increased cost of borrowing has led to a drop in demand from U.S. homebuyers.

Grace Cary / Getty Images
The increased cost of borrowing has led to a drop in demand from U.S. homebuyers.
Grace Cary / Getty Images

今年6月,在美国利率持续走高和住房销售放缓的情况下,Redfin、Compass和其他几家房产中介机构裁掉了数百位经纪人

此次裁员可能表明,房地产经纪公司预计,美国房地产市场的降温已拉开序幕,这意味着疫情爆发后出现的创纪录低利率、激烈竞购大战和惊人高房价都将告一段落。

业内人士表示,尽管行业龙头裁员和市场风向转变值得留意,但不同于严阵以待的房地产经纪公司,买卖双方不太可能立刻受到巨大冲击。

加州大学洛杉矶分校安德森管理学院(UCLA Anderson School of Management)会计学客座教授、总部设在加州的房地产投资公司Clear Capital Inc管理合伙人Eric Sussman说:“做好准备,市场正在放缓。”

在不到半年时间里,美国30年期抵押贷款的平均利率几乎翻了一番,从年初的3.1%升至6月22日当日的5.81%,为2008年以来的最高值。考虑到这一点,市场放缓并不出人意料。

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借贷成本增加导致买家需求下降。今年5月,现房销售较4月份下降3.4%,交易量比2021年5月减少8.6%。

住房销量下降令房地产经纪公司遭受打击。据总部位于西雅图的Redfin,5月份的需求水平比预期低17%。

6月份,Redfin首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)在公司博客上向员工发布的一份声明中写道,“我们的经纪人和助理人员没有足够的工作量,销售下降导致分配给总部项目的资金减少。”

Sussman称,在市场进一步放缓之前,Compass和Redfin的管理层可能会谨慎行事。Redfin近日宣布将裁员8%,约470个工作岗位,而Compass裁员450人,占员工总数的10%左右。

Redfin沟通联络副总裁Marian Sughayer告诉环域居,“一家公司的雇员规模应与市场现状相匹配,当市场萎缩时,公司自然需要缩减员工。”

Sughayer补充道,“楼市对经济低迷的反应非常敏感,这是由房地产的本质决定的。这个行业与经济形势变化和消费者信心息息相关。”

Compass没有立即回应置评请求。

凯尔曼预测,经济低迷可能会持续很长时间。他在给员工的声明中称,“公司正在准备应对持续长达数年而非数月的住房销售下降问题。”

宣布裁员的公司并非只有Redfin和Compass。今年5月,房地产代理公司REX Real Estate关闭了其在德克萨斯州的两个办事处。无独有偶,数字产权、第三方托管和交易手续代理商Doma在同月解聘了约15%的员工

据美国房地产商协会(National Association of Realtors),自新冠大流行以来,炙手可热的房地产市场迎来爆发式增长,同时将美国房产经纪从业人数推升至历史新高。数据显示,2020年和2021年,超过15万6000人投身房地产经纪人行列,比前两年激增约60%。

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Sussman说:“在火热的市场环境下,人员配置往往会变得臃肿。对于房地产行业,经纪人的入行相对容易,公司只需提供一些日常开销和基本培训,然后让他们自力更生即可。”

Compass于2012年在纽约成立,后于2018年迅速扩张,在获得软银(SoftBank)提供的4亿5000美元投资后,全国范围内雇佣的房地产经纪人已超过7000名。到2022年,Compass在美国各地拥有100个办事处。

与Compass一样,Redfin也经历过一轮招兵买马,员工总数从2020年第二季度的1399人激增至2022年第一季度的2750人,几乎增加一倍。

Sussman称,如今,随着住房销量下降,那些在市场扩张时大举招聘的房产中介机构不得不精兵减员。

纽约大学沙克房地产研究所(NYU Schack Institute of Real Estate)助理教授蒂莫西·萨维奇(Timothy H. Savage)说:“公司在发展过程中经常会面临成长的阵痛,在我看来现在就是这个情况。就目前的市场状况而言,他们扩张得太快,有些过犹不及。”

康奈尔大学庄臣商学院(SC Johnson College of Business at Cornell University)房地产学教授Daniel Quan指出,这些房产经纪公司对需求波动十分敏感。

他说:“他们的盈利能力在很大程度上取决于销量。”

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买卖双方所受影响更为温和

对房地产公司而言的坏消息未必一定有损于卖房者,而且专家提醒道,不要因中介公司的裁员举措对房地产市场的前景过早下结论。

萨维奇说:“坦白地讲,我不会过度解读近期的裁员事件。”

虽然房屋销量下降,但价格并未松动。

据房地产门户网站Realtor.com,尽管住房销售连续四个月放缓,但6月份全国房屋售价中位数首次突破45万美元。待售房源在市场上的平均挂牌时间为32天。

Quan说:“实际情况并不像看起来那样糟糕。尽管抵押贷款利率上升导致住房销量下降,但价格仍在上涨。”

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至于房价是否会下跌,专家们对此意见不一。

Sussman说:“毫无疑问,价格会下跌。在购房成本大幅上升的情况下,房价没有理由能免受影响。”

他补充道,潜在买家更有可能看到房地产市场出现调整,而非全面崩盘。

Sussman说:“价格固然会下降,但幅度会比较平缓。很长一段时间以来,住房供应如此短缺,以致于无法满足市场需求,所以我预计房价不会广泛下跌。”

研究公司凯投宏观(Capital Economics)在6月份发布的一份报告中预测,由于抵押贷款利率上升,到2023年中期,美国住房市场的价格增速将降至-5%左右。

其他一些报告预测,房地产市场不会遭受重创。其中,联邦住宅贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)预计,房价增速将有所放缓,但不会跌入负区间。该公司在4月份发布的一份报告中预测,2022年独户住宅价格的平均增速为10.4%,但到2023年将降至5%。

Redfin也预测短期内价格增速将趋缓,但需求会很快反弹。

Sughayer在一封发给环域居的后续邮件中写道,“我们认为,从长远来看,至少在未来十年内,住房需求将继续增长。‘千禧一代’在人口中占比最多,如今他们已经成为首套房买家中的主力军。”

需求减弱也许能为那些在疫情期间遭遇购房难的买家打开一扇机会之窗。

Sughayer补充道,“房地产市场在很多方面都日趋均衡。我们听闻,有些在去年连输五到十场竞购战的买家正重返市场,他们觉得现在值得出手一试。”

她表示,虽然利率升至高点,但倘若买家知道日后有机会为住房申请再融资,他们就会大受鼓舞。

她说:“对很多人而言,这真是不可多得的良机。”

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