根据澳大利亚房地产网站domain.com.au提供的数据，看似对疫情免疫的悉尼房地产市场再次迎来了一个令人难以置信的里程碑时刻：超过四分之一郊区的房价中值突破200万澳元（折合144万美元）。
自新冠大流行以来，这个港口城市的房价实现了惊人增长。据房地产数据公司CoreLogic，仅在2021年一年，悉尼住宅价格就上涨了29.6%，日均涨幅逼近1000澳元。
尽管澳大利亚的数据分析师指出，当前的房价增长势头正在减弱，但悉尼各地的租房需求升温，为希望入手200万澳元以下房产的潜在买家和投资者创造了千载难逢的良机。
业内人士建议购房者将目光转向城市边缘和海滨郊区，从而寻找下一批蕴藏升值潜力的热点市场。即便如此，这些地区的潜在买家也不能指望房价会立刻上涨。
根据CoreLogic发布的4月份特征房价指数(Hedonic Home Index)，在澳洲八个首府城市中，悉尼的房价增长率排名垫底。2022年第一季度，住宅价格（包括公寓和房屋）的增长率萎缩至0.3%，而截至2021年5月的三个月内曾达到9.3%的近期高峰。
CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)说：“在住房可负担性最低的悉尼，降幅最为显著。虽然房源营销推广呈上升趋势，但全年的销售活动却出现放缓。”
租房需求保持稳定
尽管房价快速上涨的步伐明显放慢，但仍有诸多迹象表明，悉尼的房价不会在短期内急转直下。房地产网站realestate.com.au研究部门PropTrack经济研究主管、PropTrack Rental Report报告作者卡梅伦·库什尔(Cameron Kusher)表示，出租物业的库存减少以及租户的活跃程度激增促使租金水平保持上涨。在这种情况下，投资者势必会跟进。
他说：“虽然悉尼和墨尔本的租金年增长率落后于全国其他地区，但考虑到管控封锁已经结束，边境重新开放，移民正在回归，这些城市已开始出现供应短缺和价格上涨的迹象。”
PropTrack Rental Report中的需求/房源比率显示，悉尼的此项数据同比增幅最大，达到52.2%。该指标用于衡量各个地区有多少潜在租户浏览realestate.com.au上的挂牌房源。
准200万澳元市场分布
PropTrack分析师特别强调了房价中值即将迈入200万澳元大关的悉尼郊区。鉴于当地市场保持缓慢但稳定的增长，加上悉尼部分高品质社区的需求被积压，一些上榜的郊区市场的房价中位数有望在中短期内突破200万澳元。
库什尔提醒道，虽然悉尼部分郊区的房价中位数已经逼近200万澳元，但潜在买家应谨慎行事，不要想当然以为房价上涨会一蹴而就。
悉尼十大准200万澳元市场
| 郊区 | 房价中值（单位：澳元） | 年变化率 | 季度变化率 |
|---|---|---|---|
| 彭南特山 | $1.991m | 21% | 2% |
| 东库拉宗 | $1.986m | 39% | 13% |
| 达利奇山 | $1.981m | 11% | -1% |
| 彼得舍姆 | $1.980m | 12% | 1% |
| 奥特兰兹 | $1.976m | 14% | 3% |
| 丹尼斯顿 | $1.973m | 4% | 1% |
| 雷德芬 | $1.970m | 25% | 0% |
| 阿什伯里 | $1.961m | 12% | 3% |
| 莱卡特 | $1.958m | 20% | 0% |
| 刘易舍姆 | $1.945m | 22% | 4% |
数据来源: PropTrack
他说：“我们列出了房价中位数最为接近200万澳元的郊区名单。尽管这些地区的房价中位数距目标价位只差毫厘，但考虑到受多重不利因素的影响，比如上个季度创纪录的房价跌幅和近在眼前的加息预期等，悉尼的房地产市场整体放缓，谁也无法料定房价中位数能很快突破200万澳元的关口。”
发掘潜在热门市场
据买方代理公司BuyEast Buyers Agency经纪人Mark Cadry，目前，在悉尼大部分地区，买家手握200万澳元的预算已经难以找到一处心仪的高档房产，但仍有一些房价中位数低于这一门槛的郊区市场值得投资者考虑。
他说：“悉尼房价在过去两年里连番强劲上涨，我们现在将目光转向城郊地区，有机会发掘下一批蕴藏升值潜力的热点市场。”
Cadry认为，悉尼以北的半城市化地区中海岸(Central Coast)颇具潜力，该地区受到通勤上下班的工薪一族欢迎。
他补充道，“在中海岸的部分郊区，以尤米纳(Umina)为例，平均房价还不到100万澳元，而且距离悉尼市中心只有1个小时15分钟的车程。这里非常适合家庭居住，既有咖啡馆等休闲场所，又与芭东喀海滩(Patonga Beach)和珍珠海滩(Pearl Beach)等优质海滩为邻。随着城市向外扩张，买家需求无疑会继续增长。”
对于考虑在悉尼周边购房的买家，Cadry推荐城市边缘和海滨郊区作为置业目的地。
他说：“如果你想在悉尼都会区的中心区域购房，雷德芬是不二之选。这里距离中央商务区不到10分钟车程，房价中值略低于200万澳元。”
他补充道，“邦迪海滩也是上佳选择。作为澳洲最著名的海滩之一，这里居住着众多社会名流、冲浪爱好者和超级富豪。虽然你可能找不到低于200万澳元的豪宅，但平均房价仍远低于这一价位，因此投资者必定会受益于可观的增值空间和旺盛的租房需求。”
Cadry建议睿智的买家前往富庶的东部郊区(Eastern Suburbs)以南的地区，寻找潜在增长机遇。
他说：“希尔斯代尔(Hillsdale)或比肯斯菲尔德(Beaconsfield)都值得考虑，这两个郊区与城市的距离远近适中。我还比较推荐小湾(Little Bay)和马拉巴尔(Malabar)，由于靠近长湾监狱，当地的房价一直很便宜。现在监狱的搬迁计划已提上日程，届时将大幅拉升房价。”
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探寻数字背后机遇
截至今年3月1日，大悉尼地区共有60个郊区的房价中位数超过175万澳元。所有这些地区在过去一年都经历了显著的价格增长，但其中一些市场在上个季度的环比变化率几乎止步不前甚至倒退。在此期间，每个郊区至少有100套住房售出。
房地产网站suburbhelp.com.au联合创始人、置业顾问公司Good Deeds Property Advisors负责人Veronica Morgan表示，买家应当挖掘房价中值数据背后的深层含义。她主要为在悉尼内西区(Inner West)购房的买家提供代理服务。
她说：“在内西区，你肯定能找到售价不超过200万澳元的房子，但地段并非唯一的决定性因素，你还需要确保你即将入手的是一处优质物业。许多投资者会自豪地谈论自己有幸购得低于中间价的房子，但这意味着你很容易碰到一处差强人意的房产，因为在实际中，50%的房源售价要高于中间价，在这种情况下，你买到的是处于后半段的房子。”
但Morgan表示，如果某个郊区的房源类型多种多样，此时数据可能更具说服力。
她举例称，“如果市场上有两卧、三卧和四卧住宅等多款房源可供选择，那么入手中间价以下的房子似乎是可行的，因为数据构成来自于林林总总的各类住宅，而非单一同质化的房子。”
她说：“买家应当在地段和价位之间取得平衡。首先，挑选一个好的地段，距离城市不要太远，又邻近交通和生活设施。当然，你要确保自己的预算充足。总而言之，你需要在一个理想郊区的好地段寻找一处各方面满足条件的优质物业，同时确保自己有能力负担得起。”
Morgan称，要想在市场放缓期间也能收获价格增长的关键在于，在人气旺盛的地区购买其他人也会想要入手的房子，如此一来你就能轻松找到租客或者转手获得一笔可观的收益。
她说：“我有时听到投资者声称，‘我的决策完全依靠数据’，但请记住我们谈论的是住宅物业。谁会住在房子里？答案是人们。在我看来，对于那些单凭数据做出置业决策而完全忽视情感因素的投资者，他们犯错误的机率要比做出正确决策大得多。”