Mansion Global

寰域置业指南:迈阿密篇

为国际豪宅买家提供的详细攻略。

带有水景的豪宅和设施周全的公寓是这一区域吸引买家的魅力所在。我们在此为您提供国际买家攻略。(点选视频中“CC”按钮添加中文字幕。) MG VIDEO; PHOTO: DAVE AND LES JACOBS/ BLEND IMAGES/ GETTY IMAGES

众所周知,迈阿密已成为全世界住宅物业买家的首选目的地。 全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)迈阿密地产经纪商分会(Miami Association of Realtors)的一项调查显示,尽管美元走强加之拉丁美洲经济衰退,迈阿密戴德县(Dade County)仍是国际购房者最主要的市场,其中大部分外国买家来自委内瑞拉、阿根廷、巴西和哥伦比亚。此外,南佛罗里达州的一些房地产经纪人正在大力吸引中国买家。 根据房地产公司莱坊国际(Knight Frank)今年的《莱坊财富报告》,对于超高净值个人而言,迈阿密在世界上最重要的城市中排名第六。 由于其繁荣的共管公寓市场和海外人气,迈阿密成为寰域居最新推出的《寰域置业指南》系列报道的首期城市。该系列为意图在世界一线城市购房的国际投资者提供指南。

尽管拉丁美洲出现经济衰退,迈阿密仍是国际豪宅买家的首选目的地。

MANSION GLOBAL; PHOTO: JFMDESIGN/ E+/ GETTY IMAGES

所有权类型 买家在选择一处房产时,应该先选定其用途。举例来说,它将作为度假屋、临时住处、长期居所还是投资性房产?答案将有助于买家确定最适合的所有权形式。 国际买家可以以个人名义或者通过利用股份有限公司、合伙公司,或也称为LLC的有限责任公司等实体购置房产。 LLC通常是最受国际买家欢迎的所有权形式。房地产网站Zillow的一项公共记录分析表明,2010年到2014年期间,迈阿密戴德县以LLC形式购买的共管公寓所占比例翻了一番还多,从6%上升至13%。 与股份有限公司相比,LLC形式更灵活,并且能够免于承担一定责任。与股份有限公司类似,出于安全考虑,所有人身份可以保密。 尽管不是必需,但外国买家应该咨询对迈阿密房地产市场具有经验的地产律师。他们可以帮助决定最适合的公司结构,审查购买合同并确定产权。

图为迈阿密海滩South of Fifth社区一套顶层公寓,面积为6000平方呎,可俯瞰大西洋美景。

ONE SOTHEBY'S INTERNATIONAL REALTY

融资 鉴于迈阿密市场的国际买家数量众多,许多银行都提供面向买家原籍国的贷款项目。根据所提供的贷款项目,银行也会设定不同的担保存款要求。 房产税 佛罗里达州的房主不仅要支付房产税,还要缴纳房产收入所得税。房产税由地方管理,每年缴纳一次,比例一般为房屋价值的1.5%至2% 。纳税时间为每年11月至次年4月,如果11月份支付欠缴税款,将享受4%的计税优惠。佛罗里达州并不征收州个人收入所得税。 住宅税减免只适用于佛罗里达州居民。需要注意的是,税款减免并不是自动的,房主必须向县房产评估机构提出申请。如果获准,将在房屋估值的基础上减免5万美元,并减缓今后房产税的增长率。同时,房主将得到破产保护,意味着债权人不得因法院判决而强制出售债务方的房产。 购买和出售房屋时,外国公民应该了解《1980年外国投资房地产税法案》,通常被称为FIRPTA。法案规定成交时应扣除售价的10%,用以支付该房屋可能附带的欠缴税款。尽管税款应由卖方承担,但买方有责任确保该部分金额被扣缴。费希尔岛Palazzo del Sol豪华公寓市场营销总监Dora Puig说:“我经常发现很多人并不知晓该法案,因为他们没有聘用律师。”

即将落成的SLS LUX住宅项目的一套顶层公寓效果图。该项目位于迈阿密布里克尔社区,预计于2016年竣工。

THE RELATED GROUP

遗产规划 外国买家应该对遗产税心中有数。 产权服务公司Florida Secured Title创始人兼负责人Antonio Martinez称,通常,如果房主过世,则名下房产将在其死亡时被征收房产总价的35%至40%作为遗产税。 住宅保险 买家需要购买住宅保险。保费根据房屋重建成本而定,而不是房产价值。佛罗里达州州立农场发言人Michal Brower说:“为迈阿密高端住宅按其重建价值全额投保非常重要,尤其在装修时采用豪华材料或高级工艺的情况下。” 海景房屋的投保金额通常高于内陆房屋。非盈利咨询组织保险信息研究所(Insurance Information Institute)的Lynne McChristian说:“离海岸线越近,越容易受到损坏。”通常,针对飓风有单独的免赔额,约占房屋保额的2%。 由于多数住宅保险合同不涵盖洪灾损失,迈阿密对购房者还应该单独购买洪灾保险项目。McChristian说:“询问‘洪灾是否受保?’这个问题相当关键”。 共管公寓所有者需要审查公寓委员会提供的总保险单。根据委员会保单的保险范围,可能还需要为私人物品追加保险。

图为迈阿密海滩一套1万4000平方呎住宅,带有130呎比斯坎湾私家海岸。

ONE SOTHEBY'S INTERNATIONAL REALTY

维修 大楼的一般维修费用包含在共管公寓管理费中。Puig表示,购买带有度假性质或配备网球场和游船码头等设施的大型开发项目可能还需支付高级管理费。一些开发项目已将高级管理费包含在公寓管理费内。 根据网站CraneSpotters.com的开发商成本调查(Developers Price Survey),最新的有效数据显示,5月份迈阿密戴德县开工前共管公寓的月平均维修费为每平方呎0.81美元,意味着购买一套面积为1000平方呎的新建共管公寓,每月需支付约810美元的维修费。 部分时间居住的房主可以雇佣物业经理在其不在家时照看房屋。律师Anthony Martinez说:“一些公司提供的维护合同可以让房屋在居住或出租时得到维修服务。” 出租公寓 共管公寓协会通常会将公寓单元出租限制为一年一次或者一年两次,每次六个月。如果房主想要更为频繁地出租公寓单元,可以考虑购买酒店公寓。这类公寓一般属于酒店品牌旗下,允许按周出租或按夜出租。

费希尔岛新建高档共管公寓楼Palazzo del Sol的效果图。

PALAZZO DEL SOL

购买期房 如果买家在开工建设前购置共管公寓,则需要支付一定数额的定金。开工前定金的比例为房款的30%至60%,尽管迈阿密地区许多开发商要求支付50%的房款作为定金。房地产公司Related Group共管公寓部门总裁Carlos Rosso说:“购买南佛罗里达州的豪华共管公寓一般需要支付房款的50%作为定金,期限为两年,公寓在此期间将完成建造。”Rosso称,2014年,Related Group向92个国家的购房者售出3000多套南佛罗里达州共管公寓。 公寓审批 购买期房时,开发商会自动为买家办理公寓审批。共管公寓的审批流程通常包括犯罪记录调查、信用核查和居住者的身份披露。

埃奇沃特共管公寓项目Paraiso Bayviews的效果图。该项目目前尚未动工,预计于2017年竣工。

THE RELATED GROUP

过户 如果买家不能出席过户,则可以制定一份授权书,委托他人代其签署合同。买家还可以要求将文件送达其原籍国进行公证,或者前往美国大使馆,在一位美国公证人在场的情况下签署文件。如果购房时进行过融资,一些银行会要求买家必须在过户时出席。   关注寰域居: Twitter | Facebook | Instagram