寰域大学城置业指南:南加大篇

透视中国留学生海外购房置业现象,解析热门大学周边热点地区的租售情况,为有意以房养学的中国买家提供详细攻略。

系列导语

进入12月中旬,美国各大学开始陆续寄出提早录取(Early Admission)通知,又有不少来自大洋彼岸的中国高中生获得心仪大学的录取。近年来,申请美国大学的中国学生飞速增长,国际教育协会(International Institute of Education)年度《开放门户》报告显示,2014-2015学年在美中国留学生达到30万4040人,比上一年度增长11%,占所有留美外国学生人数的31%。

(数据来源:国际教育协会《开放门户》报告)

(数据来源:国际教育协会《开放门户》报告)

日益庞大的中国留学生为美国各大高校带来滚滚财源,多数中国留学生能够承担全额学费,同时他们超强的消费能力对校园周边的商业、地产等各方面都带来深远的影响。

不仅美国如此,加拿大、英国、澳大利亚等英语国家,近年来也吸引不少中国留学生。寰域居将在全球范围内选取中国学生最多的留学目的地,通过系列深度报道透视留学生购房置业现象,解析热门社区地产的租售情况,并为有意以房养学的学子和家长们提供详细攻略。

此系列报道自2015年12月起陆续推出,本期关注南加州大学。

点击链接阅读上期报道:纽约大学篇。

南加州大学——缤纷多元的美国西部名校。

(图片来源:Kathryn Donohew Photography/Moment Mobile/Getty Images)

南加州大学(University of Southern California)简称USC,成立于1880 年,是一所私立大学,主校区位于洛杉矶市。在2016年《美国新闻与世界报道》大学排名中,南加大在全国性大学中排名第23位。

南加大在校人数为4万3000人,其中本科生人数为1万9000人,2015-2016学年录取率为18%。国际学生人数为1万2334人,而在2013-1014学年,中国留学生(含港台)人数为4892名。

南加大2015-16学年的学杂费预估是5万210美元。

相关链接
南加大:http://www.usc.edu
南加大中国学生学者联谊会:http://usccssa.com/
洛杉矶简介:http://www.discoverlosangeles.com/

校区周边治安不佳,学生住宿如何安排?
财力雄厚的家长怎样进行多元资产配置?
热点地区长线投资前景如何?
以租养房需注意哪些操作细节?

寰域居采访多位南加大的学生、周边地区投资“过来人”、资深地产经纪以及行业专家,为学子和家长详细解答以上疑问。

(图片来源:Frederic J. Brown/AFP/Getty Images)

周边治安不佳 留学生多选择租房

南加大主要校区位于洛杉矶市区南部,由于该地区治安欠佳,许多经济条件较好的南加大留学生选择花钱买车,租住在离校区较远但治安和环境俱佳的公寓。

南加大数学和经济专业的Leo Zhao说,自己没有考虑过买房,一是希望先能够找到稳定的工作,另一方面,他认为目前房价仍处于高点,也不是买房的好时机。

数学系四年级的学生杨丰华也没有计划买房,一是他还不确定毕业后的去向,另外在洛杉矶租房还算方便,他认为经常换环境可以了解不同社区的文化。

商科和会计专业的江青云表示自己没有买房所需的资金,但如果有富余资金的话,他认为以房养学是个聪明的选择,因为加州的房价比较稳定。

工商管理专业四年级的刘长江说目前不考虑买房,因为他没有长期在美国定居的打算,而买房还要考虑脱手问题。而且,洛杉矶租房很容易,有很多管理和户型都不错的公寓,尤其适合在校和刚毕业的留学生。

中小学生家长热衷长线投资

虽然南加大中国留学生买房不积极,但整体来看,洛杉矶是中国人投资买房最集中的地区之一。Transpac Investment公司地产经纪赫景秀指出,洛杉矶位于美国西海岸, 距离中国近,而加州常年阳光明媚,吸引许多中国人落脚、投资。

洛杉矶宏城地产的经纪鲍孜洵说,在洛杉矶买房的中国投资者多集中在好的公立学区,以便子女就近上学。而目前的趋势是送孩子来美国上学越来越早,她最近的一个客户是一对年轻夫妇,孩子不到六岁,准备投资买房来美国上小学。

此外,一些家庭投资美国房产,主要目的是为了实现资产的跨国多元化配置。加州大学洛杉矶分校安德森管理学院经济学家俞伟雄指出,相对中国的北京、上海以及纽约曼哈顿,洛杉矶更适合以租养房的投资者。他说,投资出租房产,本益比是最重要的考量因素之一。举例说,买一套48万的房子或公寓,月租2000美元,一年房租为2万4000元,本益比则为20。房价越低,出租收入越高,本益比越低。根据俞教授,纽约曼哈顿本益比为25左右,北京、上海高达50、60,而洛杉矶约为18。

买家亲历一:抄底买房给美国人当房东

目前仍居住在上海的沈安妮在洛杉矶地区投资了三处房产,她的孩子年幼,目前没有考虑移民,投资美国房产主要是为了多元化资产配置。她说,2008年美国金融风暴后,洛杉矶的房产价格大跌,于是动了在美国抄底买房的念头。2010年她来美国旅游时就顺便在洛杉矶看房,发现洛杉矶市中心房价合理、物业管理完善,出租市场火爆,于是花20多万美元全现金购得一处共管公寓楼的一卧室单元,第二个月就出租给别人,目前租金月入约1700美元。

2011年,沈安妮在地产经纪的帮助下,在帕萨迪纳(Pasadena)花30多万美元买到一处拍卖房,重新装修后,出租行情不甚理想,好在一年后转手,还是有所斩获。但此次在美国倒卖房产让她获得了宝贵的经验。房产出售的收益被预先扣留大笔州税和联邦税,后来州税在报税时基本上获得退还,但由于没有个人报税号码,至今仍没有拿到联邦退税。“以后一定要先有税号再卖房,否则退税很麻烦。”

去年沈安妮又在西科维纳(West Covina)投资70多万美元买了一处多家庭房产,三套共管公寓由一个庭院相连,房屋都已有租户,这次她贷款70%,租金收益足以支付贷款还款。她说,西科维纳尚不为许多中国人熟悉,但这一城市人口在不断增加,工作机会比较多,所以投资房出租容易,租金回报比较高。

买家亲历二:北京两卧公寓换加州五卧独栋屋

来自北京的李迎东说,儿子在洛杉矶附近的一座教会学校读10年级,本来在寄宿家庭,但寄宿家庭条件不好,而她本人工作自由,家庭经济宽裕,于是考虑在学校附近买房。

在美国看房之后,她觉得美国房产相当便宜。她以540万元人民币(约合83万美元)卖掉在北京西四环的一处两卧公寓,接着花79万美元全现金支付购得在奇诺(Chino)的一处独栋住宅,面积3600平方呎,有六个卧室,由于是样板间,家具齐全。儿子上学开车六、七分钟,骑车也可以去上学。

李迎东算了这样一笔帐,在北京持有的房产,她每月最多租金收入为7000、8000元人民币(约合1100至1230美元),而要是将美国的独栋住宅出租,每月租金估计能达到3500美元,所以出租收入相差两倍多,可以实现以房养学。

李迎东说除陪读自住之外,她回中国时还可以将房屋短租给朋友。近期她的朋友计划来美国旅游,预备在此逗留50天并支付6000美元的租金。她表示养房的主要费用是每年约8000美元的地税支出。

作为传统的中国父母,她希望将此处房产留给儿子。万一儿子离开洛杉矶,也可以将房产卖掉。

买家亲历三:寄宿花钱又辛苦 买房方便子女上学

来自中国东北的王楠雁2015年花60万美元在橙市(Orange City)购买了一套五卧三卫的独栋屋。她说,儿子就读于当地一所私立高中,以前寄宿熟人家,每个月只收寄宿费1400元,但离学校有40分钟的车程,非常辛苦。所以,买房时主要的考量因素就是要离学校近,特别是儿子上高中后有不少课外活动,希望他自己可以独立行动。此外这栋房带有一个比较大的花园,她非常满意。

至于儿子高中毕业后是否留在加州读大学,甚至以后是否要回国发展,王楠雁说没有做长远打算,“到儿子完成高中学业我们能住满三年,这就足够了。”

投资买房热点四处扩散

由于中国人在南加投资房产的主要目的是以租养房和以房养学,目前来看,出租市场紧俏的洛杉矶市中心、有“小硅谷”之称的尔湾(Irvine)、以及圣盖博谷(San Gabriel Valley)学区较好的许多小城市都是中国人投资买房最集中的地带。而且, 随着在南加投资买房的中国人越来越多,投资区域也逐渐呈辐射状扩散。

俞伟雄教授指出, 洛杉矶市中心受欢迎的原因很多,譬如离南加大近,中国开发商在市中心投资商业地产较集中,商业楼、体育馆蓬勃发展,出租市场火热。

赫景秀说, 隶属橙县的尔湾城市规划完善,有加大尔湾分校,气候温和,离海边近,周边还有不少大型企业,科技和商业发展充满活力,被称为“小硅谷”。尔湾学区闻名全美,有数十所中小学,学校经费充裕。另外,尔湾的房屋大都是独户家庭房屋,有自己的庭院,颇受中国买家青睐。

鲍孜洵说,圣盖博谷地区华人集中,不少城市学区好, 是中国人热衷投资的地区。其中, 圣马力诺(San Marino)是最好的公立学区之一,环境也相当好,几乎整个城市都是独立别墅。该市有两所小学、一所初中和一所高中都是“蓝带学校”(National Blue Ribbon Schools, 即美国教育部认定的优质学校),所以这个地区房价一直上涨而且房源紧俏。

上述三个地区过去五年房价均出现大幅度增长。根据 Realtor.com提供的最新数据,2015年第三季度洛杉矶市中心平均房价比五年前增长了46%, 尔湾和圣马力诺平均房价则分别上涨9%和34%。

单位:美元   数据来源:realtor.com

单位:美元   数据来源:realtor.com

(图片来源:Wally Skalij/Los Angeles Times/Getty Images,HOM Sotheby's International Realty)

南加大周边房产投资攻略

(图片来源:Ricardo Dearatanha/Los Angeles Times/Getty Images)

在洛杉矶周边地区投资房产,应该注意哪些问题?

南加大周边可作长线投资。俞伟雄教授指出,南加大校方已在加强校园附近的安全,而且有意把附近地产买下来。因此,从投资的黄金法则高风险高收益来看,已经在读或有意申请南加大的中国留学生可以在校园周边做长线投资,目前房价还比较便宜。

避免暴利暴富心态。赫景秀指出,以房养学主要是供孩子上学,房产有结余更好,但对房价升值或出租收益不要有太高的期望值。特别是学区房,虽然房价涨跌也有周期,但幅度不大。

购房需要考虑地税和保险费用。赫景秀说,在计算投资和出租回报时,不要忽视地税和房屋保险方面的费用。而在一些城市,投资买房出租还要交出租税。另外, 外国人出售地产时获利部分要交至少30%的税,譬如说50万美元购入的房产涨至60万美元出手,获利的10万美元中至少3万美元要缴税。

尽早申请报税号。鲍孜洵指出, 美国房产交易以及出租收益都要报税,建议投资人要尽早申请报税号。

除此之外,寰域居还为买家整理了以下投资贴士:

地税预估。不同地区地产税率不同,在大洛杉矶县地区,买家可以以房价的 1.25% 来估算地税额,也可以要求买方经纪协助查询前任房主缴纳地税的公共纪录。一般情况下,新楼盘地税额高于二手房。

查询学区。投资好的学区房不仅能够保障子女教育质量,而且有助房产保值。但学区的划分并非一成不变,买家可以到学区办公室索要最新的学区划界地图,避免买到的房子因一街之隔错失好学区。加州公立学校学区清单可点击链接至加州教育局网络平台查询。

考虑现金支付。全现金买家优势非常明显,原因很简单, 如果买家需要向银行贷款, 会存在不确定因素,银行可能改变主意不提供贷款,也有可能降低贷款金额,影响交易完成,所以卖家欢迎全现金的买家。

额外房险。加州属于地震高危地带,有条件的买家可以考虑为房产购买地震险。但需了解此项保险的免赔额较高,通常在5%至15%之间。举例说,50万美元的房子遭地震损坏,房主需先支付修复所需的2.5万至7.5万美元之后,保险才提供理赔。

热门地区房源评鉴

针对经验买家和地产专家推荐的的三个地区,寰域居蒐集了三条近期上市的房源信息, 协助潜在买家更加直观地了解、对比市场行情。

点击房源地点可查看房产详情。

LA市区|学习气氛浓厚的都市公寓
售价:57万5000美元
面积:一卧一浴,790平方呎(约合73平方米)
物业费及税:每月505美元
每平米单价:7876美元

公寓楼外观。(图片来源:Agnes Ferreyra)

公寓楼外观。
(图片来源:Agnes Ferreyra)

公寓起居区。(图片来源:Agnes Ferreyra)

公寓起居区。
(图片来源:Agnes Ferreyra)

物业亮点
★与南加大校区仅10分钟车程,临近公交站点。
★社区安全度高。公寓楼配有24小时保安。
★公寓内配有洗衣机、烘干机、洗碗机、微波炉等家电。
★公寓楼建于2006年,配套设施齐全,包括烧烤区、泳池、SPA、会所、健身中心、放映室。
★步行可到达斯台普斯体育中心(Staples Center)、公园和超市等商业设施。
★代理此房产的经纪人Agnes Ferreyra表示这栋公寓楼安全、舒适,相比嘈杂的校内宿舍,有利学生静心学习,“即便是学生毕业后,这里也是一处不错的房产投资,是相比校园住宿更加划算的双赢选择”。


圣马力诺|知名学区的独栋别墅
售价:345万美元
面积:四卧、四浴及一个盥洗室,占地0.35英亩(约合1397平方米),内部3653平方呎(约合339平方米)
房产税:约每月4500美元(此数字由现任房主所缴房产税纪录估算。)
每平米单价:1万176美元

全部翻新的房屋内部。(图片来源:Josephine Yang & Coldwell Banker Residential Brokerage)

全部翻新的房屋内部。
(图片来源:Josephine Yang & Coldwell Banker Residential Brokerage)

后院种有果树,还有一处菜园。(图片来源:Josephine Yang & Coldwell Banker Residential Brokerage)

后院种有果树,还有一处菜园。
(图片来源:Josephine Yang & Coldwell Banker Residential Brokerage)

物业亮点
★ 距南加大20至25分钟车程。
★周边华人经营的超市、餐厅等生活设施齐全。
★内外翻新房屋,屋顶、水电、冷暖设施均为新换。
★据代理此房产销售的经纪人杨陈梦茜介绍:“圣马力诺是全加州知名的优质学区,房产保值前景极佳。”
★根据经纪人估算,周边同类房屋出租租金约在每月6500美元左右。


尔湾|灯塔公园社区的定制新屋
售价:110万美元起
面积:三卧三浴起,占地4900平方呎(约合455平方米),内部2524至3064 平方呎(约合234至284平米)
房产税:含附加税,约每月1650美元起(此数字由开发商提供税率约算。)
每平米单价:约4700美元起

灯塔公园社区(Beacon Park)Oakmont小区新屋外观实景图。(图片来源:CalAtlantic Homes)


灯塔公园社区(Beacon Park)Oakmont小区新屋外观实景图。
(图片来源:CalAtlantic Homes)

灯塔公园社区(Beacon Park)Oakmont小区新屋实景图。(图片来源:CalAtlantic Homes)

灯塔公园社区(Beacon Park)Oakmont小区新屋实景图。
(图片来源:CalAtlantic Homes)

物业亮点
★房产是位于全新社区内的新建独立屋。周边治安、环境俱佳。
★临近南加大等多所知名学府,教育气氛浓厚。交通、购物方便。
★全新敞开式设计,豪华客厅,适合大家庭居住和团聚。
★根据开发商CalAtlantic Homes南加地区销售副总裁Suzie Ek介绍,新建屋有多样设施可“量身定制”,买家尽可发挥想象,凸显个性。她表示该公司曾应中国买家要求,为新屋加建了符合中式餐饮习惯的“小厨房”,受到买家青睐。

(郭雁楠对此篇报道亦有贡献。)

感谢关注《寰域大学城置业指南》系列报道。下期我们将解析美国中部历史悠久的公立名校——伊利诺伊大学香槟分校周边房产,报道将于2016年2月推出,敬请留意。

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