寰域大学城置业指南：伊大—芝加哥篇
透视中国留学生海外购房置业现象，解析热门大学周边热点地区的租售情况，为有意以房养学的中国买家提供详细攻略。
进入12月中旬，美国各大学开始陆续寄出提早录取(Early Admission)通知，又有不少来自大洋彼岸的中国高中生获得心仪大学的录取。近年来，申请美国大学的中国学生飞速增长，国际教育协会(International Institute of Education)年度《开放门户》报告显示，2014-2015学年在美中国留学生达到30万4040人，比上一年度增长11%，占所有留美外国学生人数的31%。
(数据来源：国际教育协会《开放门户》报告)
伊大香槟——美国中部历史悠久的公立名校
（图片来源：Michael Hickey/Getty Images）
伊利诺伊大学厄巴纳—香槟分校(University of Illinois at Urbana-Champaign，简称伊大香槟) 成立于1867 年，是美国最早的公立大学之一， 在2016年《美国新闻与世界报道》大学排名中，位居公立大学第11位，在全国性大学中则排名第41位。该校位于美丽幽静的双子城香槟和厄巴纳。
伊大香槟在校人数为4万2727人，其中本科生人数为3万2959人，2015-2016学年录取率为59%。国际学生人数为1万1223人， 位列公立大学第二位，仅次于亚利桑那州立大学，其中中国留学生占近半数，约有5241人。
伊大香槟2015-2016学年州内居民的学杂费预估是1万5626美元，外州和国际学生学杂费预估3万786元。
相关链接：
伊利诺伊大学厄巴纳—香槟分校： http://illinois.edu
伊大香槟中国学生学者联谊会：http://www.uiuccssa.org
香槟简介：http://ci.champaign.il.us
厄巴纳简介：http://urbanaillinois.us
“大学城周边是否适合置业？”
“留学生怎样帮助父母投资美国房产？”
“芝加哥租金回报高，哪里是热点地段？”
“美国中西部土地资源丰富，买个农场经营是否可行？”
寰域居采访多位伊大的学生、周边地区投资“过来人”、资深地产经纪以及行业专家，为学子和家长详细解答以上疑问。
（图片来源：Carl Larson Photography/Moment/Getty Images）
夏昕龙从伊大香槟毕业后，先在芝加哥期货交易所做国债交易员，而一年多的时间里，他通过观察、研究发现芝加哥房产市场被低估，在为自己购置了房产后，他决定改行做地产经纪。
夏昕龙表示，一些伊大学生和家长选择在芝加哥买房，主要原因是租金回报高，而且工作机会很多，吸引大量的伊大香槟毕业的学生。
对于有意在芝加哥置产的学生和家长，他建议购买靠近市中心的一些区域，这些区房产保值稳定，并且当房源稀缺时，上涨速度会更快。这些区域包括环线(Loop)、西环(West Loop)、南环(South Loop)、北河(River North)、黄金海岸(Gold Coast)和林肯公园(Lincoln Park)等。
另外，湖岸东(Lakeshore East)是华人投资热点地区之一。夏昕龙说，该区闹中取静，紧挨著名的千禧公园，风景优美环境适宜，位置又相对封闭，堪比中国一些奢华小区。万达集团在芝加哥投资的豪华楼盘万达Vista即坐落于这个区域，该大楼将于今年开始动工，2020年左右交房，现已开始预售。
地产经纪Sharon Wang指出，芝加哥北郊对于以学养房的中国买家颇具吸引力，从西北大学所在地埃文斯顿(Evanston)到威尔米特(Wilmette)、格伦维尤(Glenview)、北溪(Northbrook)、高地公园 (Highland Park)、林肯郡(Lincolnshire)以及湖林 (Lake Forest)，这几座湖边卫星城都是自住或投资的好选择。这里有全州排名前五的顶级公立高中。
她说， 北郊大公司多，就业稳定， 商业繁荣，交通便利，历史悠久，美丽宜人。从上述卫星城开车15分钟到30分钟可至多个大规模商业中心，而且北郊城市距离全美最大的国际机场奥黑尔国际机场也不远 。
基于这些得天独厚的条件，在这些地区投资房产可以最大限度地保证保值增值前景，子女可以就读好学区，而日后出售或出租，都可以得到高额回报。Sharon Wang举例说，她的一个客户40万美元购买一处独栋房，儿子高中毕业后将其出租，目前每年租金收入为3万6000美元， 为地税支出1万2000元的三倍。另外，如果以房价每年4%的增值计算，总投资回报率达到10%。
图为对比伊大香槟大学城、芝加哥市区及芝加哥北郊林肯郡三地房价中位数近五年变化。（数据来源：realtor.com）
（图片来源：Peter Pearson/The Image Bank/Getty Images, dlewis33/E+/Getty Images)
一些地产经纪建议，中国家长们不妨趁子女在伊大香槟留学的机会，也考察一下中西部地区其他地产投资选项。
Murney Associates的地产经纪仙妮指出，与美国东西两岸地窄人稠相比，中西部地区土地资源丰富，但其价值还未被充分发现，特别是一些农场、牧场，适合做长线投资或投资移民。
实际上，最近五、六年内，已有越来越多的中国人投资中西部农牧场。仙妮说，从2010年开始她已经服务上百个中国买家，他们投资农牧场的主要原因，首先在于喜欢中西部地区的自然环境，使他们实现拥有一块美国土地的梦想、另外，农牧场价格便宜，地税很低，而土地是有限资源，可以保值。
中国人投资中西部农场可以种植蔬果、蘑菇、花旗参等，而牧场可以养牛养马。此外开发新型有机农业、狩猎、钓鱼等休闲活动也富有潜力。
各州对购买农牧场有不同的法规，譬如， 密苏里州规定外国人购买的农场，原则上五英亩以上的部分土地必须租给当地居民，如果自己耕种必须另行申请。
农牧场依据地段、面积、是否有住房等，价格从几万到上百万美元都有。
（图片来源：larrybraunphotography.com/Moment/Getty Images）
伊大—芝加哥地区房地产投资攻略
（图片来源：Ricardo Dearatanha/Los Angeles Times/Getty Images）
在伊大香槟校园周边、芝加哥市周边以及更广阔的中西部地区投资房地产应注意哪些问题？ 地产经纪及有经验的买家分享了以下投资攻略：
★房子比豪车保值。 在伊大香槟教授个人财务规划课程的Liao指出，如果留学生家长有经济能力为子女购买豪车，应该先考虑买房，因为房子更会有投资回报，而豪车是开销性的开支。而对于一些家长顾虑买房手续繁杂，她说，很多华人房产商有专门服务中国买家的团队和流程， 服务周全。
★投资房要考虑自己喜好。Liao 说，对于投资买家来说，许多人肯定将出租收益放在首要考量因素。但她建议买房子一定要首先自己喜欢，自己能够享受的住所也能更快更好地租出去。
★房价不只反映地段和面积。夏昕龙说，公寓楼本身物业经营状况、房产税、物业费、楼盘定位等因素都是造成房价高低不一的原因。所以，经常会出现位置相邻，面积大小差不多的两套房子，房价却差别很大的现象。
★投资公寓楼相对省心。夏昕龙说，投资公寓楼相对于独栋别墅是一个更好的选择，首先公寓楼有专门的物业管理，户主不在芝加哥，相对管理起来也较为容易。其次公寓楼有大量的租赁需求，位置好的楼盘不担心找不到租客。城里位置好的独栋别墅价格十分昂贵，偏远点的不容易找到合适的租客，面积大，打理也较为困难。
★提早进行现金转移。夏昕龙建议，人民币对美元出现贬值趋势，是中国投资人进行美元资产配置的好时机， 准备现金全款买房的客户，最好提前做准备将购房所用资金转移到美国，因为在提交买房合同时，需要提供银行的资产证明。
★关注性价比和区划法。仙妮说， 农场价格取决于地理位置、上面有没有建筑物等，有些价格非常便宜的农场可能地处偏远，交通不便，所以不要单纯看价格，而要比较性价比。但如果农场靠近城市，买家则要注意查询农场是否受区划法(zoning)限制用途。
★考量农场地质条件。仙妮说，农场有的适合放牧，不适合耕种，必须改良才能耕种。 一般来说，河谷地带适合耕种，山地则不适合。如果买家的用途是休闲和打猎，可以不在乎土壤。
针对经验买家和地产专家推荐的的部分地区，寰域居蒐集了三条正在市场上挂牌出售的房源信息， 协助潜在买家更加直观的了解、对比市场行情。
点击房源地点可查看房产详情。
芝加哥市区｜文体活动丰富的湖畔公寓
售价：40万8000美元
面积：二卧二浴，1350平方呎（约合125平方米）
物业费及税：每月1200美元（含房产税、物业费、停车费及有线电视）
每平米单价：3264美元
公寓楼外观。
（图片来源：vht ）
公寓为东南朝向。图为客厅。
（图片来源：vht ）
公寓铺有巴西樱桃木地板，卧室通向阳台。
（图片来源：vht ）
物业亮点
★ 近距哥伦比亚芝加哥学院、伊利诺伊大学等高等学府。
★ 位于房源稀缺、升值快速的南环区(South Loop)心脏地带。
★ 社区安全度高。公寓楼配有24小时保安和楼内停车位。
★ 公寓楼建于2005年，健身中心、室外泳池等配套设施齐全。
★ 与风景如画的密歇根湖畔仅距两个街口。
★ 代理房产的经纪人Natalie Gutierrez-hearns表示从公寓步行可到达著名的芝加哥熊队主场体育馆Soldier Field，“这里常年运动、音乐盛事不断，此外近旁的公园内也常常举办免费文体活动，非常适合年轻人富有活力的生活需求。”
芝加哥北郊｜顶级学区的优雅独栋别墅
售价：101万9900美元
面积：五卧、五浴，占地近1万平方呎（约合930平方米），内部3500平方呎（约合325平方米）
房产税：约每月1960美元（此数字由现任房主所缴房产税纪录估算。）
每平米单价：3138美元
房屋全部屋顶为10呎挑高设计。
（图片来源：Jameson Sotheby's International Realty）
厨房配有高档品牌家电，两台洗碗机及三台烤箱。
（图片来源：Jameson Sotheby's International Realty）
房屋共有五间卧室，图为卧室之一。
（图片来源：Jameson Sotheby's International Realty）
地下室建有娱乐区和一个酒吧。
（图片来源：Jameson Sotheby's International Realty）
物业亮点
★ 位于Woodland Park高端社区，毗邻Woodland公园。
★ 房屋建于2007年，房主精心维护，屋况良好。
★ 据代理此房产销售的经纪人Linda Levin介绍：“这处住宅位于知名的学区和高端住宅区，房主家在此养育四个儿子长大。”
★ 根据经纪人估算，周边同类房屋出租租金约在每月5000至6000美元左右。
密苏里州｜世代传承的家庭农场
售价：88万9900美元
面积：农场总面积160英亩（约合0.64平方公里），上建有两栋住宅，居住面积4192平方呎（约合390平方米）。
房产税：约每月163美元。
根据经纪人介绍，农场占地160英亩，上有三处泉眼，五个池塘，以及终年流淌的小溪。
（图片来源：Patricia Maddux）
农场上建有两栋住宅，图为建于2007年的主屋，此外还有一栋百年历史的老宅。
（图片来源：Patricia Maddux）
农场所在地气候温和，冬季最寒冷的月份平均温度为摄氏10度。
（图片来源：Patricia Maddux）
图为4400平方呎的农机储藏库，此外农场还建有两处干草仓。
（图片来源：Patricia Maddux）
物业亮点
★ 农场位于美国中西部心脏位置的密苏里州，距离该州中部的春田市(Springfield)和密苏里州立大学45分钟车程。
★ 农场由几代人家庭式耕作经营，四面通公路，农用设施和建筑齐全。
★ 丰富的自然资源包括100英亩可耕种土地，适合种植大豆、玉米。此外农场上还有经济林、溪流、泉水、池塘，以及苹果、梨、葡萄、核桃、黑莓等果树。
★ 当地房地产税费优势明显。
★ 房主Patricia Maddux在此居住了超过50年，她表示这处农场具有多样潜力，既可用于种植，也同时适合开发钓鱼和狩猎项目。
（刘芳伊对此篇报道亦有贡献。）
感谢关注《寰域大学城置业指南》系列报道。下期我们将走进澳洲，了解中国留学生人数增长迅速的墨尔本大学周边房产，报道将于2016年3月推出，敬请留意。
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