突如其来的新冠病毒大流行导致全球商业交易中断,经济陷入低迷。过去数周,欧洲成为疫情爆发的中心,许多国家为此采取了最为严格的隔离封锁措施。与其他行业一样,豪华住宅市场遭受重创。

据莱坊国际估计,今年第二和第三季度,欧洲房屋销售将持续下降,直至2021年才有可能出现反弹。

那么,市场复苏将在何时、何地、以何种方式开启?

迅速应对疫情助推市场恢复

莱坊国际全球住宅研究部主管凯特·埃弗雷特-艾伦(Kate Everett-Allen)称,欧洲的经济反弹将取决于多重因素,包括政府对危机的响应速度和具体措施。

她表示,法国的临时失业保险计划和英国的员工集体休假等措施有助于避免失业率急速蹿升,从而为需求恢复提供更多的反弹动力,但这同时由国内生产总值预期等经济指标决定。

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埃弗雷特-艾伦说:“我认为,市场复苏还与出行限制何时解除有关,因为到时候人们就可以乘飞机出行,并像以往那样到现场考察房源。”

目前,意大利、西班牙和法国等国家采取了严格的封锁措施(只允许必要的出行),这不仅严重损害国内经济,而且导致看房活动和文件签署等房产交易的关键环节变得复杂。

相比之下,得益于在疫情爆发初期的迅速反应,奥地利成为率先宣布复工的欧洲国家之一,当然房地产市场活动也开始恢复。自3月16日实施“严格封锁”后,该国的新冠肺炎确诊病例在10天内达到峰值。

莱坊国际销售主管马克·哈维(Mark Harvey)说:“奥地利是第一批放宽封锁的国家之一。在过去的几周里,维也纳当地的买家询盘相当活跃。”

多重基本面因素提供反弹动力

然而,市场反弹的根本动力绝不仅仅是政府对新冠肺炎疫情的迅速响应。

第一太平戴维斯国际住宅部总监雨果·西斯利韦特(Hugo Thistlethwayte)说:“假如我们在疫情结束后的几个月再来看,我不确定到时候房地产市场的景气程度与它们受疫情冲击的严重程度之间是否仍存在很大的相关性。”

他指出,反弹动力来源于多个基本面因素:经济实力、待售房源和国内外需求等。

埃弗雷特-艾伦称,虽然住房供应的品质与房地产市场和物业类型密切相关,但从总体上讲,欧洲并未出现2008年金融危机爆发前所面临的高端物业供应过剩的情况。

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至于需求,她说:“房地产市场归根结底由买家信心主导。在你和朋友交谈的过程中,得知其他人已经考虑购房的消息时,就会立刻感到信心大增。”

在疫情过后,当买家重启置业计划时,他们的愿望清单上可能会新增几个首选要素,包括私人阳台和绿地、高速宽带接入,以及便捷的道路和轨道交通等。

哈维说:“在道路体系发达、可轻松开车出行的国家,房地产市场将表现良好。在短期内,人们对乘飞机出行仍缺乏信心。”

西斯利韦特表示,即使当航空旅行重新回暖,情况也可能与以前大不相同。因此,考虑到规模较小的区域航空公司容易受到危机影响,买家将更倾向于在机场设施完善的地区投资置业,如法国尼斯或西班牙巴塞罗那等。

宽松货币政策利好富裕阶层

豪宅市场也受政策制定的影响。一方面,有些国家通过放宽货币政策来减轻其债务负担,但这可能导致通货膨胀。

西斯利韦特说:“这种大环境实际上有利于房地产市场。我们发现,鉴于当前的宏观前景,大型基金(包括对冲基金和私募基金)正寻求加大他们对住宅地产的投资力度。”

另一方面,许多央行应对危机所采取的强有力措施推高了资产价格,并为富裕阶层带来利好。

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瑞士信贷资产管理公司(Credit Suisse Asset Management)全球房地产研究主管Zoltan Szelyes说:“股票市场已经收复大半失地。我认为,到目前为止,高净值人士和超高净值人士的财富水平仅受到有限的冲击,因为央行的干预措施对金融投资产生了积极影响。”

但Szelyes补充道,如果高净值人士的财富累积导致贫富差距问题不断加剧,这将引发“一些政治上的回应”。举例来说,在法国等国家,低收入社区经常发生骚乱,政府为平息社会矛盾可能会考虑对富人加税。

与此同时,外国投资者也可能面临税负增加,目前欧洲国家的相关政策各不相同。资本管控措施或将应运而生,比如对来自中国的资金进行限制。

此外,由于近期原油价格遭遇史诗级暴跌,亚洲、中东和东欧买家的收入可能大幅减少,因为他们的财富在更大程度上与石油挂钩,这将影响到伦敦和巴黎等地的市场需求。

过度依赖旅游延缓复苏脚步

每个国家的房地产市场都与其经济实力息息相关。以零售业和高端工业制造为主的国家无疑会受到疫情影响,但首当其冲的是那些过度依赖酒店服务和观光旅游业的国家。

在Szelyes看来,希腊是当之无愧的欧洲第一大热门旅游目的地,其次是葡萄牙、西班牙和意大利。

尽管希腊成为欧洲抗击新冠疫情的典范,而且是死亡病例数量最低的国家之一,但疫情过后仍有可能陷入严重的经济困境。就房地产市场而言,在新冠病毒大流行之前,希腊正处于2015年后的强劲复苏时期。正因如此,Szelyes说:“希腊至少不是我心目中处境最糟糕的国家。”

葡萄牙也很好地抵御了疫情的侵袭,仅仅在宣布“封锁”的六周后就能放宽限制。(葡萄牙早在全国确诊病例不足500例时便迅速实施“封锁”,而法国和西班牙在确诊病例突破6000例时才采取行动。)

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除此之外,危机前的经济实力对葡萄牙房地产市场的复苏也起到至关重要的作用。在新冠疫情爆发前,葡萄牙和西班牙正处于“后金融危机时代”的恢复期,今年原本有望迎来创纪录的增长。因此,即使西班牙在公共医疗方面遭受了尤为沉重打击,但专家预计,这两个市场都只会在短期内受到影响。

西斯利韦特说:“西班牙在过去几年经济发展势头良好。某些旅游城市将表现稳健,包括那些游客较少、更受国内民众欢迎的市场。”

相比之下,意大利却是另一番境况。

Szelyes说:“过去十年里,意大利市场的表现始终在欧洲国家中处于末流,直到目前仍未有明显改善。”

考虑到该国的财政赤字和负预算平衡,他预计政府将考虑增加税收。

他说:“意大利仍在寻求扩大财政支出,今年的财政赤字预计将占GDP的10%左右,因为政府亟需资金来启动一批经济扶持项目。毫无疑问,税收将成为主要的资金来源之一,而房产税又是其中的重要组成部分。”

哈维说:“意大利的房地产交易将不可避免地出现萎缩,但主流市场所受的影响要大于高端住宅市场。”

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德国法国瑞士率先重振经济

哪些国家能够领跑经济复苏之路呢?

哈维说:“我认为法国将远远超越它的邻国,原因在于其经济实力、文化魅力和长期吸引力。”

尽管存在一定的社会矛盾风险,但法国的经济实力要强于地中海邻国,而且债务负担也更轻。此外,它的陆路交通非常便捷。他还指出,在旷日持久的“英国脱欧拉锯战”中,法国首都巴黎的魅力日益突显,如今已经成为替代伦敦的上佳选择之一。

德国比法国更胜一筹,其国内经济活动稳健、消费债务水平较低,而且政府大力投资基础设施建设。更重要的是,德国的经济主要依靠制造业和出口,而非易受外界因素影响的旅游业。

Szelyes说:“一个国家需要有运转良好的政府和行政机构,对危机迅速做出反应。医疗卫生和公共服务的质量也是关键的决定性因素。”

相对于海外需求,德国房地产市场长期保持旺盛的国内需求,这在国际客源减少的情况下能发挥有利作用。

西斯利韦特表示,如果他准备在欧洲投资,柏林将是首选目的地。

他说:“首先,柏林是欧洲最强经济体的首都。再者,这座城市正在经历变革,人口结构日趋年轻化,科技、营销和创意产业蓬勃发展,所有这些在新冠疫情期间都表现良好。”

另一个值得关注的市场是瑞士,其在隔离封锁期间仍能维持房地产交易。但埃弗雷特-艾伦表示,由于边境关闭,绝大多数询盘来自国内,而非海外买家。

她说:“全世界没有任何一个房地产市场能在新冠疫情中独善其身。”

Szelye对此表示同意。

他说:“所有国家都休戚与共。如果瑞士重新开放,但全世界仍未解除封锁,那么它的境况并不会比其他欧洲国家好多少。”

疫情对楼市影响将逐步显现

现在来判断疫情对楼市的全面影响还为时尚早。

Szelyes说:“在疫情爆发后,房地产交易量骤然下跌。虽然房屋销售寥寥无几,但价格似乎未受太大影响。”

等到欧洲各国的生产生活重回正轨,这一影响将逐步显现。

哈维说:“如果我们再经历一次危机,买家信心将遭受沉重打击,而且对世界经济的最终影响也将是毁灭性的。但我认为,至少在此时此刻,人们对未来仍旧充满希望,他们相信黑暗尽头会有一线光明。”

据他介绍,莱坊国际在意大利的办事处计划于5月初开放,但初期不允许接待访客或者安排看房活动。

他补充道,“但员工可以拍摄房源图片,制作平面户型图,再次投入到工作当中,这对提振士气很有帮助。”