本周一,美国联邦储备委员会紧急宣布将基准利率下调至零点附近,意图稳定和刺激美国经济。

实际上,早在新冠肺炎疫情的冲击开始对金融行业造成严重破坏之前,抵押贷款利率就一直徘徊在接近历史低点的水平,而美联储下调基准利率预计将进一步压低贷款利率。(截至周四下午,金融服务平台Bankrate列出的30年期固定抵押贷款利率为4.08%。)

尽管美国的房地产市场前景与整体经济一样前途未卜,但对于那些倾向全现金交易的潜在买家而言,目前最明智的做法是探索低利率水平可能带来的策略优势,转而选择融资的方式。

房地产代理公司The Agency创始人兼首席执行官毛里西奥·乌曼斯基(Mauricio Umansky)说:“我在上周末接到了一位客户的电话,他计划在两周内敲定一处价值近2000万美元的房产。这原本是一笔全现金交易,但现在他想要趁着低利率贷款购房,因为眼下的市场形势充满太多变数。为此,他甚至愿意在价格上做出一定让步,以便争取时间来申请抵押贷款。”

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危机当前现金储备成王道

一般而言,豪宅买家之所以选择贷款购房,主要是因为他们期望通过股市获得更高的资产回报率。

随着股市持续暴跌,部分买家肯定会把现金留在手中,以等待逢低买入的大好机会,但考虑到经济全面衰退的可能性日益增大,其他人可能只是想要提升他们的应急资金保障,以备不时之需。

道格拉斯艾丽曼地产公司驻纽约经纪人Tamir Shemesh说:“在过去的一年左右时间里,我经常能听到客户声称自己是全现金买家,随后却选择贷款购房,因为低利率确实很诱人。直到两三个星期以前,他们还会说,‘我要申请抵押贷款,把现金用来投资股市,眼下的行情一片大好。贷款利率只有区区2%,我能从股市上赚回15%。’”

然而,过去两周投资环境发生了翻天覆地的变化,美股市场几乎每天都会刷新近期低点。

房地产门户网站realtor.com高级经济学家乔治·雷图(George Raitu)说:“如果现在仍有买家愿意豪掷数百万美元购房,他们最终也可能只拿出其中的20%,然后把剩余的现金存起来用作应急资金。毫无疑问,把全部现金投入到一笔交易中的做法并不明智。”

从长远来看,市场波动会给房价施加下行压力,并为具备充足现金储备的买家创造更多的购买良机。

总部设在新泽西州的贷款服务公司Family First Funding执行副总裁Melissa Cohn说:“虽然人们并不希望在股市大跌时将资金撤离,但他们想要抓住当前房地产市场中的难得机遇。”

就目前而言,相比于支付现金,选择融资的主要益处在于您可以提高应急资金储备。Cohn说:“在危机面前,您首先需要确保自己得到保护,而且拥有充足的流动资金可供支配。”

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贷款利率下调尚需时日

目前,抵押贷款利率已经处于很低的水平,以致于贷款机构对再融资需求感到有些不堪重负,但他们还没有跟上最近一次美联储的降息步伐,相反在某些情况下,利率甚至有所上调。

Cohn说:“周一早晨醒来时,我收到了大约100封客户发来的电子邮件,他们都在迫不及待地询问,‘我的贷款利率降到零了吗?’如果您是从美联储借贷的大型银行,我想答案是肯定的,但如有您只是普通的贷款人,可能还需等待一段时日。”

为了应对近期激增的再融资需求并减缓客户的交易活动,银行纷纷选择上调抵押贷款利率,而非跟随美联储的脚步进一步下调。因此,尽管全现金交易能够规避一些常见的融资弊端——额外的费用、时间和麻烦,但部分买家仍坚持选择贷款购房,并意图锁定超低利率,只是他们可能仍需静候佳音。

Shemesh说:“由于银行无法满足旺盛的融资需求,他们不得不通过上调利率来稍微抑制一下贷款申请。此前,七年期ARM(可调利率抵押贷款)的利率约为2.25%,但如今已经升至2.5%左右。”

即便如此,专业人士预计利率将很快下调,而且已经申请贷款的购房者也完全没有必要因刻意追求最低利率而推迟交易。他说:“贷款利率将在接下来的几周内下调,而非等待数月之久。目前,我们仍在着手进行几笔房产交易,当然您也可以等待时机锁定利率。”

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市场在不确定中摸索前进

尽管市场前景仍充满不确定性,而且各界呼吁民众保持社交距离对看房、评估和议价等活动造成难以克服的阻碍,但广大买家对此反应不一。

乌曼斯基说:“由于近期股市剧烈震荡,已有客户选择将他们的房源从市场上撤下,或者直接退出第三方托管。但另一方面,我们也有许多客户照常进行交易,而且部分房源还获得了多份报价。”

过去一周,随着美国卫生统计数据显示疫情形势急转直下,市场不确定性有所加剧。本周四,美国股市又迎来一个典型的震荡交易日,标准普尔500指数开盘后急速下跌,最终以不到1%的涨幅收盘。截至周四,全美共报告新冠肺炎确诊病例1万1000多例,其中死亡176例。一些专家警告称,本月可能有超过100万人因疫情影响失业。

那些等待抵押贷款利率进一步下调的买家可能还有其他方面的考量。在静候整体市场企稳的同时,他们也在观望,更为广泛的经济不确定性是否有可能带来房价下跌。

房地产代理公司Compass总裁莱昂纳德·斯坦伯格(Leonard Steinberg)说:“当这轮观望期结束时,贷款利率可能降至前所未有的低点。到时候,您就可以用更少的钱买到更好的房子。我认为,任何一个房地产市场都不会因低利率而感到困扰。”