南佛罗里达州楼市开年面临去库存压力
业内人士正在观望买家对豪华物业的需求是否足以消化现有的住房存量。
随着如火如荼的建设热潮临近尾声，2019年南佛罗里达州的房地产市场需要想方设法化解过剩的库存。对于广大买家而言，这是一个抢购心仪房源的绝佳机会。
然而，考虑到该地区的房价持续攀升，未来12个月到18个月买家对豪华物业的需求是否足以消化现有的住房存量，房地产经纪人和建筑商正拭目以待。
根据迈阿密房地产商协会(Miami Association of Realtors)提供的2018年数据，虽然售价在100万美元及以上的豪华住宅并非市场上最畅销的物业类型，但它们对销售总量的提升发挥了重要作用。综合房源信息平台（Multiple Listing Service，简称MLS）发布的最新数据显示，在迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县，2017年11月至2018年11月，豪华住宅销量同比增长约14%。
据房地产代理公司EWM Realty International合伙经纪人、迈阿密房地产商协会董事会成员克里斯托弗·佐勒(Christopher Zoller)，各类豪华物业——包括位于海滨地区、西部郊区或其他地段的共管公寓和独户住宅——的最终销售价格只能达到原要价的87%左右。
“Reach”是2012年开工建设的大型多功能项目Brickell City Centre的其中一幢豪华公寓塔楼。图为泳池平台。图片来源：Richardson Sadeki。
“Reach”是2012年开工建设的大型多功能项目Brickell City Centre的其中一幢豪华公寓塔楼。图为泳池平台。图片来源：Richardson Sadeki。
他说：“这充分表明，买家在很大程度上占据了主导地位，而市场上那些滞销房源通常是因为卖方对售价抱以不切实际的过高期望。”
佐勒援引MLS的最新数据称，上述三个县的房屋库存较上一年同期增长近12%，这些地区的住房主要集中在沿海的优质地段。他表示，2017年12月至2018年12月，市场上的待售豪华物业较此前12个月猛增500个到600个单元。
对于美国国内的“候鸟一族”和以南美洲客户为主的国际买家，冬季是他们在南佛罗里达州选购心仪住房的黄金时间，因此当前的库存水平似乎有些不同寻常。
大批南美洲买家撤离
专家表示，造成库存激增的一个主要原因在于，自2015年美元走强以来，南美洲买家的购房需求显著下降，尤其是在共管公寓市场，而在此之前，他们一直是南佛罗里达州楼市的购买主力之一。
哥伦比亚和巴西的近期总统大选所引发的经济和政治不确定性是导致拉美买家收敛房地产投资的另一大因素。
总部设在佛罗里达州阿文图拉的房地产营销公司International Sales Group总裁兼负责人克雷格‧斯德尼基(Craig Studnicky)说：“在项目开工前的预售阶段，开发商通常能够售出50%的单元。如果没有南美洲买家，这将成为一项不可能完成的任务。”
据他估计，2015年至今，南美洲买家的购房需求暴跌80%，但从2018年下半年开始，一些来自墨西哥等地的买家逐渐回归。
斯德尼基指出，尽管这部分人群还不足以促使开发商新建高层公寓项目，但可以帮助他们扩大潜在的买家群体和营销对象。
“Reach”是2012年开工建设的大型多功能项目Brickell City Centre的其中一幢豪华公寓塔楼，目前楼内95%的单元均已售出。图片来源：Swire Properties。
“Reach”是2012年开工建设的大型多功能项目Brickell City Centre的其中一幢豪华公寓塔楼，目前楼内95%的单元均已售出。图片来源：Swire Properties。
新开发项目数量锐减
由于本轮的建设热潮即将终结，房地产开发商将工作重心转向消除剩余库存，而非在南佛罗里达州建造新楼盘。
房地产公司The Related Group公寓开发部总裁卡洛斯•罗索(Carlos Rosso)称，他的公司正忙于在墨西哥和阿根廷开发新项目，并翘首企盼美国市场的复苏。
罗索说：“目前所能做的就是等待那些影响汇率的因素（如利率）调整到合适范围内，从而使南美洲买家恢复他们在美国市场的购买力。”
在南佛罗里达州，共管公寓项目的平均周期约为三年。2017年，该地区共有10个包含20个以上单元的新楼盘开工建设，而2018年这一数量骤降至五个。根据International Sales Group最新发布的报告，今年的新开工项目预计仅有三个，远少于2014年的近期高点——23个。
斯德尼基说：“迈阿密的市场走势耐人寻味。我们即将遭遇我所说的住房供给冲击，因为在接下来的一年到一年半时间里，市场上没有多少待售房源可供买家挑选，而且直到2025年，新建共管公寓的库存水平也不会有明显提升。”
目前，房地产经纪人正加紧销售迈阿密大型多功能项目Brickell City Centre的剩余房源。该项目于2012年破土动工，包含两幢分别命名为“Reach”和“Rise”的塔式公寓楼。据太古地产(Swire Properties)经纪人Maile Aguila透露，截至去年12月，两幢公寓楼已分别售出95%和60%的单元。
Aguila称，该项目坐落于私人岛屿“Brickell Key”附近，旨在打造一个提供全方位服务的“城市绿洲”，周边分布着众创空间、设计师精品店、高档餐厅和娱乐场所，令住户享受触手可及的便利生活。
她表示，虽然该项目的目标买家群体瞄准年轻的专业人才和新组建的家庭，但房地产投资者的占比也不容小觑。过去十年，这类位于市中心商务区的豪华公寓价格从2008年的每平方呎700美元到750美元，蹿升至目前的每平方呎950美元到1000美元，如此可观的升值速度对他们来说极具吸引力。25年前，同类物业的单价还不到每平方呎200美元。
她说：“买家更倾向于安全无虞、稳定可靠，既能保值、又能升值的置业目的地。”
根据房地产门户网站Realtor.com提供的数据，在包含迈阿密-戴德县、布劳沃德县、棕榈滩县、李县、柯里尔县和门罗县的南佛路里达州部分地区，自2016年市场放缓以来，当地的豪宅价格始终保持缓慢但稳定的增长。2018年，销售价格的年增长率达到5%的健康水平，而豪华市场的最低门槛为117万美元。（Realtor.com和环域居同属于新闻集团。）
据总部设在伦敦的房地产咨询公司莱坊国际，迈阿密是去年美国仅有的三个豪宅价格实现正增长的城市之一，其他两个分别为旧金山和洛杉矶。2017年第三季度到2018年第三季度，该市的豪宅价格同比上涨4%。
（图片一：“Rise”是2012年开工建设的大型多功能项目Brickell City Centre的其中一幢豪华公寓塔楼，目前楼内60%的单元均已售出。图为样板间的客厅。图片来源： Swire Properties。）
（图片二： 豪华公寓项目Auberge Beach Residences and Spa位于劳德代尔堡，楼内共有171个单元，售价从150万美元到900万美元不等。图为礼宾大堂。图片来源：The Related Group。）
南佛州楼市魅力依旧
尽管库存过剩和股市波动带来诸多不确定性，但业内人士对佛罗里达州楼市仍保持乐观的情绪。这个免征所得税的州将继续吸引大批来自纽约州、新泽西州、加利福尼亚州和伊利诺伊州等税负高昂地区的富裕买家。
根据2017年底通过的联邦新税法，抵押贷款利息的抵扣额度被大幅压缩。纳税人在今年春季申报2018年的税款时将对此深有体会，而这也将加速步入退休年龄的“婴儿潮一代”迁居美国南部。
斯德尼基预测称，“在接下来的一年里，佛罗里达州尤其是迈阿密和劳德代尔堡的房地产经纪人将会看到大量买家涌入当地市场。”
