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加州湾区豪宅买家有望掌握议价主动权

经过多年的楼市热潮之后,豪宅库存开始上升,竞购大战逐渐平息。

市场专家指出,如同美国的其他许多地区,湾区市场似乎正在转向。

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市场专家指出,如同美国的其他许多地区,湾区市场似乎正在转向。
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过去几年,旧金山湾区强劲的房屋销售和价格增长一直是美国房地产市场最引人注目的话题之一。即使在疫情引发购房趋势发生变化的情况下,卖方也牢牢占据上风。

但如今,这个大都会区的许多地方都呈现初步的放缓迹象,表明买家可能终于有机会稍作喘息。

房地产代理公司Golden Gate Sotheby’s International Realty资深经纪人Anton Danilovich说:“总体上,市场趋缓的迹象比较明显,或者我认为用‘企稳’一词来形容更为贴切。打个比方,两年来我们以150迈的速度一路狂飙,现在每小时降速50英里,但仍然保持着100迈的行驶速度。”

随着买家对创纪录的高房价、急剧上升的利率以及经济和全球不稳定等因素做出反应,市场行情也出现了相应调整。

房地产门户网站Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)说:“我认为,如同美国的其他许多地区,湾区市场似乎正在转向。值得注意的是,房价依然居高不下,但我们看到待售房源的挂牌时间有所延长,这意味着未来或许会涌现新的机遇,只不过现在时机尚未成熟。”

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根据Realtor.com为环域居收集整理的数据,今年第一季度,在其分析的湾区各个县,售价超过100万美元的新挂牌房源数量均较前一季度增加,其中纳帕县、旧金山县、阿拉梅达县、索拉诺县和康特拉科斯塔县录得同比增长。在马林县、纳帕县、圣马特奥县和索诺马县,虽然豪华房源在市场上的挂牌时间比前三个季度以及2020年和2021年第一季度延长,但大体上价格并未出现松动。

除阿拉梅达县、康特拉科斯塔县和索拉诺县以外,其他县的房价较去年同期均有不同程度的上涨。尽管待售房源的挂牌时间延长,但富豪聚居的马林县仍取得36%的惊人涨幅,在所有县中居首。

(环域居为道琼斯旗下网站。道琼斯和Realtor.com归新闻集团所有。)

房地产代理公司Compass驻旧金山湾区首席市场分析师帕特里克·卡莱尔(Patrick Carlisle)说:“总体而言,湾区的豪宅销售保持得相当不错,远远好于价格较低的细分市场,后者正遭遇销售大幅下滑。但我认为,考虑到5月份的股市波动,豪宅买家的需求确实减弱。相比于利率上升,富裕买家通常更容易受到金融市场的黑天鹅事件影响。”

即使对于高端买家,湾区的房产可能也并非唾手可得,但如今他们拥有更多的选择空间和讨价还价的余地,这一点比前几年大为改善。下文为买家支招该如何应对不断变化的市场形势。

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买家竞争减弱 议价空间扩大

尽管房价并未真正下跌,但专业人士认为,住房存量和挂牌时间的增加预示着,市场正朝着有利于买家的方向转变。

黑尔说:“这些数据表明,卖家预期和市场现状之间可能存在一定差距。如今,买家似乎抱以更加谨慎的态度进入市场,所以买卖双方之间达成协议可能需要更长的时间。”

另一个为买家带来利好的信号是,近年来湾区市场屡见不鲜的住房竞购大战似乎突然偃旗息鼓。

房地产代理公司The Agency东湾办事处管理合伙人Taso Tsakos说:“目前的情况是,库存迅速增加,未决房屋销售下降。此前,一处房源可能有多达7、10、12或15位买家共同竞争,现在我们把房子挂牌后,很难像以前那样接到5、6份报价,但凡能遇到一份理想的报价,我们就心满意足了。”

Tsakos补充道,“随着买家竞购减弱,售价远高于要价的现象不再司空见惯。我们看到市场上的房源仍能签约售出,只不过不会出现买家加价40万美元进行抢购的局面,现在更有可能以原要价成交,这具体取决于如何定价。”

所有这些意味着,精明的买家将有机会争取到一定的议价空间。黑尔说:“如果你在时间和资金上较为宽裕,不妨等到市场出现转向再做打算。现在正好能测试出你有多少讨价还价的余地,特别是当你并不急于购房的情况下。目前的议价空间可能比过去几年都要大。”

对于那些曾感到受挫而退出市场的豪宅买家,未来几周或几个月或许是他们重新寻觅房源的黄金时间。

卡莱尔说:“销售数据(即实际的接受报价)是反映市场活动的滞后指标。通常,随着需求疲软,库存会增加,激烈竞争和出价过高的现象将有所缓解,买家的议价能力也将提高,而且他们会变得愈发挑剔。”

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市场暂时回落 紧抓出手时机

目前,湾区大部分地区的市场似乎保持统一步调。最能让买家直接受益的一点在于:如果他们在过去几年心灰意冷并因此放弃选购住房,现在是重振旗鼓的大好时机。

Tsakos说:“东湾的市场表现并未比南湾更胜一筹。整个湾区的走势非常一致,我们没有观察到买家疯狂加价的现象,相反报价数量减少,房源挂牌时间延长,这些在过去很长一段时间都未出现。”

数字本身可能无法全面反映当地市场的实际情况。苏富比国际地产驻索诺马县经纪人Carol Sebastiani表示,虽然索诺马县的房源存量和挂牌天数有所增加,但实际上优质物业并不多见。她说:“市场上肯定有一群瞄准高端物业的买家,他们并非寻找千篇一律的住房,而是关注可拎包入住的高品质房源,并愿意为此慷慨加价。”

与疫情期间的很多时候一样,那些愿意接手待修缮房屋的买家更有可能达成划算的交易。同时,不断上调的利率导致某些物业的竞争者群体缩减。

Sebastiani说:“利率从2.5%跃升至5%,极大地改变了买家的负担能力或选房标准。在索诺马县东部,分布着许多漂亮的古旧别墅,有段时间,凡是这类价值超过100万美元的房源挂牌上市,都会看到五、六位买家一同竞争。这是第一次我们没有看到多人出价的情况,显然与加息有关。”

总体而言,广泛的不稳定性已经影响了整个地区乃至全美的买家行为。对于预算充足、意愿坚定的买家,现在可能是采取行动的大好机会。Tsakos说:“我看到有些买家选择退出交易,但除了他们心里的恐慌情绪作祟之外,市场环境也许并不存在根本性变化。他们的担忧主要来自关于经济衰退的言论、乌克兰战事,以及利率上调可能导致住房负担能力比前几个月大幅下降。”

事实证明,很多引发销售活动下降的因素可能只是暂时的波动,而非长期回落的讯号。

Danilovich说:“俄乌战争爆发,利率一路飞涨,股市跌跌不休,所有这些事件都是暂时的,但确实会劝退一些有能力且有意愿参与房产交易的群体。过去两年,卖家已经习惯于自身占据主导地位。现在很多人开始恐慌并暗自思忖,‘哦,不,发生了什么事?’。实际上,他们大可不必如此,因为这不是市场整体下跌的征兆。”

他补充道,“作为买家,你应当趁卖方信心低迷之际果断出击,而不是在他们信心高涨的时候寻觅机会。如果你能巧妙利用眼下的低消费环境,你将有机会买到质优价廉的好房子。”

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