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免除意外条款利于买家提高购房胜算

在热门市场中,买家为增加报价方案的竞争力会免除贷款或估价附加条款,但也应当权衡利弊。

对于借助融资手段的购房者而言,他们可以通过其他方法脱颖而出,尤其是免除与贷款或估价相关的意外条款。

Stephen Leonardi / Unsplash
对于借助融资手段的购房者而言,他们可以通过其他方法脱颖而出,尤其是免除与贷款或估价相关的意外条款。
Stephen Leonardi / Unsplash

美国各地的房地产市场正饱受住房库存持续偏低的困扰,这引发了买家之间的激烈竞争。

按照市场规律,1月份通常是购房交易趋缓的时期,但根据房地产代理公司Redfin发布的一份报告,今年1月成为2020年4月以来买家竞争最为激烈的月份,该公司的房产中介人员报告称,多达70%的报价方案面临竞争。

毫无疑问,全现金报价能让买家在竞争中占据明显优势,但对于借助融资手段的购房者而言,他们可以通过其他方法脱颖而出,尤其是免除与贷款或估价相关的意外条款。

房地产经纪人表示,这一做法已经变得司空见惯,特别是在高端市场。

房地产代理公司Compass驻纽约经纪人Michael J. Franco说:“大多数价值超过400万美元的交易合同都不附带融资意外条款。面对竞争激烈的市场环境和志在必得的对手,你几乎不得不放弃这类意外条款。”

当然,买家免除意外条款也伴随着风险。具体来说,在免除估价意外条款的情况下,如果借贷机构给出的房产估价低于销售价格,买家只能自掏腰包凑足差额;在免除融资意外条款的情况下,如果买家的贷款申请未能顺利获批,他们可能蒙受定金损失。

买家要想衡量免除意外条款带来的风险与回报,需要认真评估自身的财务状况和市场行情,以及贷款申请获批的成功率和房产估价不低于售价的可能性。

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如今,越来越多的买家认为,为了争取他们心仪的房源,承担免除意外条款所带来的风险是值得的。

房地产代理公司The Agency负责密歇根州东南部地区的经纪人Brad Wolf说:“当买家撰写报价方案时,竞争会激发他们的创造力。在买卖双方势均力敌的情况下,我们对报价方案中纳入意外条款乐见其成。但事实上,买家也清楚,在卖方市场下,他们必须想方设法增加报价方案的竞争力。”

那些考虑免除意外条款的买家应当与富有经验的经纪人合作,因为专业人士可以帮助其更好地判断这项决策是否正确。

道格拉斯艾丽曼地产公司负责纽约州威斯特彻斯特郡和康涅狄格州业务的经纪人Jennifer Leahy说:“我通常会询问客户,如果房产估价低于售价,你愿意自行补齐差额吗?你能面对定金打水漂的后果吗?虽然这种可能性不高,但我会尽可能对潜在风险进行提示,使客户充分了解他们签署的合同要义。”

库存紧张引发激烈竞争

自疫情爆发以来,库存紧张对美国各地买家构成了巨大挑战,而且这一局面短期内没有改善的迹象。

以丹佛为例,丹佛都会区房地产商协会(Denver Metro Association of Realtors)称,今年2月住房存量的小幅上升并未根本解决“买房难”的问题,市场上仅有1226套房源挂牌出售,创下历史新低。

The Agency驻丹佛经纪人Ashleigh Frederickson说:“与大多数主要市场一样,我们很快就意识到,疫情不会延缓市场发展的步伐。在疫情初期,买家对住宅的认知发生改变,他们开始寻觅更为宽敞的居住空间,反而对通勤距离的重视程度降低。此后,受库存过低的影响,我们的市场形成了日趋激烈的竞争环境。”

Leahy称,很多纽约居民为追求居住空间和私密环境选择迁居威彻斯特郊区和康州费尔菲尔德,当地的住房存量与疫情爆发前的水平相比已明显下降。在800万美元及以上的高端住宅市场,竞争仍较为温和,但对于价格较为实惠的房源,竞争相当激烈。

她说:“某些地区的库存水平下降了40%到50%。对于中高档住宅,同一处房源可能有10位潜在买家一决高下;对于价值200万美元以下的住宅,卖家甚至可能需要与多达25位买家打交道,选择免除意外条款的报价方案可以帮他们省去不必要的麻烦。”

经过疫情初期的低迷表现之后,尽管许多工作场所尚未完全重新开放,但最近几个月曼哈顿的豪宅市场持续升温。2022年第一季度,曼哈顿的住房销量为3585套,交易总额超过70亿美元,刷新历年同期的最高值。

虽然曼哈顿没有像其他市场陷入低库存的困境,但近期库存水平有所收紧。

Compass驻曼哈顿经纪人Kimberly Jay说:“曼哈顿楼市与美国整体市场的走势大不相同,我们有自己的运行规律。但目前,住房供应非常紧张。2020年10月,市场上约有1万套待售房源,现在仅有5300套左右。优质物业无论在何时都十分抢手。”

卖方很清楚自己在市场中占据主动,随着买家竞争加剧,全现金报价方案更易赢得青睐。

今年第一季度,曼哈顿近半数的购房交易都是现金付款。

但对于需要贷款的买家,免除意外条款或许可以成为他们制胜的关键。

Frederickson说:“卖家希望确认交易能够如约达成,所以我们最好尽量迎合他们的需求,减少合同上的附加意外条款有利于与现金买家抗衡。”

免除意外条款有利有弊

免除意外条款可以让买家在竞争中获得一定优势,尤其是当他们借助融资手段并与全现金买家展开争夺时。然而,这其中也暗藏财务风险,所以有意使用这种策略的买家应当咨询专业人士,以确定自己能否应对潜在的不利因素。

对于正考虑免除融资意外条款的买家,与贷款经纪人进行开诚布公的对话至关重要。

Frederickson说:“就像大多数买家一样,如果你确实有贷款需求,你需要与借贷方开展深入恳切的交流,特别是对于手头不算宽裕的首次购房者。早日拿到贷款预审批准书也能助你一臂之力。”

在决定是否免除估价意外条款时,最好与全面了解市场行情的热心经纪人合作,他们可以从专业的角度帮助买家预测目标房源的估价。

Frederickson说:“作为买方经纪人,我愿意主动承担房源估价的任务。我会综合考察整体估价方案、住房的升级装修项目,以及具有可比性的同类物业估价。”

免除意外条款更适合那些已获得借贷方保证其贷款申请会顺利通过的买家,以及手握足够流动资金、在房屋估价低于预期时有能力补足差额的买家。需要强调的是,这并不是每个人的必选项。

Leahy说:“从买方经纪人的角度,只有当客户的抵押贷款申请初步获批且本人自愿时,我才会建议客户免除相关的意外条款。但如果他们对此有所顾虑,完全没必要受到当前激烈竞购战的裹挟。”

买家可能会发现,即使在炙手可热的市场,也有些类型的住宅获得的关注度较低。以曼哈顿豪宅市场为例,竞购大战的激烈程度比不上纽约郊区,而对于那些不具备拎包入住条件的物业,需求往往有所减弱。

Franco说:“在纽约市区,买家竞争尚未达到白热化的程度,具体情况要具体分析。有些优质房源能同时收获多份报价,另一些房源则乏人问津,尤其是亟需修缮的公寓单元,因为买家不愿意费时费力对其进行翻修改造。再者,这里还没有像康州格林尼治或汉普顿那样陷入‘一房难求’的境地。”

Jay对此表示同意,她指出近期未进行过翻修的老旧合作公寓无法吸引大量买家的关注。

针对这类房源,买家可能不需要在意外条款上做出妥协让步。

她补充道,“对于需要大规模修缮的住宅,竞争相对较少。此外,纽约市场的房价涨幅不及美国其他地区,所以买家当前入手任何类型的房子都能拿到划算的价格。”

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