就在不久前的一个早上,北京展览馆人潮涌动,这里的房地产展示交易会(简称:北京房展)吸引了成千上万对国外房地产感兴趣的观众。

中国人对海外房地产兴趣飙升已造成大批资本席卷全球多个城市,扭曲房价,激怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。

在温哥华,2016年中国买家抢购住宅导致房价每月同比飙升30%。当地政府对外国买家征税15%,中国买家遂转战多伦多,很快便推升该市房价。

安大略省官员去年4月也实行对外国买家征税15%的政策,以期遏制多伦多地区房价大涨。

当时中国买家已开始重返温哥华,推动该市房价2017年中再创新高,引发今年2月该市出台新一轮调控措施。据大温哥华地区房地产协会(Real Estate Board of Greater Vancouver),到5月份温哥华房市销量同比下降35%,但调整后房价仍上涨11.5%。

据中国房地产网站居外(Juwai.com)的数据,2016年,中国投资者为将资金转移至境外掀起海外置业狂潮,境外房地产购买总额达到1,000亿美元左右,相比之下,2010年的购买总额为50亿美元。购房热潮推动了环太平洋及周边城市房价和商业地价的涨势。

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中国买家不断抢购从温哥华到奥克兰再到悉尼的共管公寓、普通公寓和独立住宅。尽管在金融危机后的几年时间内外国资金大受欢迎,但官员们发现,控制涌入住房市场的外资就像挤气球:在一个城市向外国买家征税只会令他们转移到另一个城市,而且有时候买家还会回来,无论征税与否。

总部位于西雅图的在线房地产挂牌服务公司Zillow Group Inc. 高级经济学家Aaron Terrazas表示,全球各国政府仍处于反复试错的阶段。他说:"他们正试图弄清楚什么行得通,什么行不通。"

加拿大和澳大利亚的官员担心价格泡沫会对其地区经济造成威胁,这两个国家相对便宜的房价和众多讲普通话的人口吸引了中国买家。

蒙特利尔的住房市场一直未出现过热迹象,但在去年Valerie Plante就任市长之后,她要求省级官员授权对在蒙特利尔购房的外国人征税。蒙特利尔是加拿大的第二大城市。

看过温哥华和多伦多的经历之后,Plante担心蒙特利尔将步其后尘。市长办公室的一名发言人说:"我们要非常小心。"

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在4月份举办的北京房展上,B.Y. Realty的Bao Yingqi就大力宣传蒙特利尔,称该市还未向外国购房者征收高额税费。她说,对投资者而言,蒙特利尔因此独具魅力。

戴着黑色贝雷帽的Bao说,蒙特利尔有新房,还有非常有意思的法语文化。她所在的展位装饰着一面加拿大国旗。她说,蒙特利尔就是西部的巴黎。

现年43岁的北京居民Zhang Yuxing在听她讲话。他原本计划在温哥华买房,但那里的税涨得太高了。

他说,现在他的首选购房地是蒙特利尔。

“势不可挡”

分析师和国际货币基金组织(International Monetary Fund, 简称IMF)表示,无法完全弄清楚外国购房者对房价的影响。低利率、加拿大和澳大利亚宽松的移民政策,以及一些地区住房供应紧张,这些也是房价上涨的原因。

准确追踪外国购房者并不容易,不过一些地方政府现在可以统计支付外国购房者相关税款的人数。

但一些交易不会计算在内,例如当外国购房者拥有双重国籍,或者通过公司或本地代理进行交易(这种方式会隐藏买家身份)。

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澳大利亚央行金融稳定事务负责人Jonathan Kearns去年11月称,他估计在建房屋中外国购房者占到10%-15%,相当于该国住宅销售总数的大约5%。

Kearns称,墨尔本和悉尼的外国购房者占比最高,新建公寓的外国购房者可以占到大约四分之一。他称,这些外国购房者中大约四分之三来自中国。

2017年7月悉尼所在的新南威尔士州将外国购房者的交易税率提高一倍至8%,但未能抑制需求。

据房地产公司Knight Frank称,最近悉尼和墨尔本房价涨幅放缓,但中国开发商在澳大利亚外国投资住宅开发项目中仍占主导地位。中国开发商去年购入了15亿美元住宅用地,约占澳大利亚住宅用地出售总额的三分之一。

跨境地产交易在线门户Investorist首席执行长Jon Ellis称:"中国人购买房地产的热情势不可挡。"

在即将卸任的温哥华市长Gregor Robertson看来,这种现象是由资金涌向税率最低和监管最松的地区所引发的水床效应。

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温哥华待售物业的牌子大都标有中文。不少年代久远的建筑被夷平,以便腾出地方建新屋,因为地产中介说这才能吸引中国买家。在温哥华机场以南的城郊里士满,当地公交站和长椅上张贴的地产广告也写的是中文。

Robertson称,在他当市长的10年里,房价基本上一直在涨。他认为其中一个原因是加拿大三级政府(联邦、省、市)之间缺乏政策协调。

Robertson在接受采访时称:"如何在监管离岸投资、监管本地房地产行业行为和解决城市房屋供应之间取得协调,是一个复杂的挑战。"他称:"实际情况是,干预措施需要一段时间才能看到效果,而且效果也无法完全预测。"

温哥华首次出台的15%海外买家购置税未能起到作用,Robertson于是和不列颠哥伦比亚省政府合作,推出更大力度的措施。2月份,该省政府将海外买家购置税上调至20%,且政策覆盖范围远不止温哥华。省政府还规定,凡不在加拿大缴纳个人所得税的购房者,都要按照房产价值的0.5%缴税,且该项税率明年将提高至2%。

4月份,不列颠哥伦比亚省宣布禁止在共管公寓工程竣工前转售,以阻止投资者在入住前从事炒房活动。

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在北京的这次展会上,Florence Chan说自己本打算在温哥华买一套房,但现在改变主意了。她说,温哥华收税太高,墨尔本似乎更好。
中国买家喜欢墨尔本的661 Chapel Street豪华共管公寓楼盘。

去年12月份,马来西亚开发商Gamuda Land负责该项目的总经理Aw Sei Cheh表示,该楼盘销售额的十分之一左右都来自中国买家。该楼盘设有多个私家餐厅、一个酒窖、一个电影院和一个图书馆。公寓售价从一居室的41万美元至三居室的200万美元以上不等。

Aw表示,该楼盘的一个诱人之处是地理位置,附近有几所一流大学,一些中国买家打算将孩子送入这些学校。

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中国资本外流限制措施有漏洞

中国政府已采取了限制资本外流的措施,主要是担心这可能动摇对中国经济的信心,并可能打压人民币汇率。

中国政府近年来的整顿已促使一些中国富豪出售了旗下公司此前买入的外国资产。这些公司通过举债在全球大肆收购资产,目标包括标志性大厦和高端酒店。

中国官方规定,中国公民每年只能用人民币兑换不超过5万美元外币。然而,业内人士称这方面存在漏洞。

例如,中国的个人投资者通过将购买房地产与海外子女的大学教育联系起来规避限制;他们用人民币购买劳力士手表等奢侈品,再把这些奢侈品换成美元,用于购买房地产;或者让朋友和家人把资金汇入一个海外账户。

中国人青睐的一个目的地是新西兰港口城市奥克兰,该市人口数量仅略高于100万。

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根据佳士得(Christie)依据2015年销售情况进行的一项国际房地产调查,奥克兰被列为全球高端房地产领域最热门的城市。开放的移民政策以及对外国人房地产交易的宽松监管,推动该市2015年售价100万美元以上房屋销量同比大增63%。

去年,有关奥克兰房价涨得过高的抱怨引发了一场政治风波。新西兰政府的数据显示,该国的房屋拥有率创1951年以来最低水平,40岁以下的居民拥有房屋的比例为25%,1991年这一人群的房屋拥有率为50%。

新西兰中左翼工党在竞选时表示将对房地产市场采取措施,该党在去年10月份当选后就承诺将禁止外国投机者购买现有住宅地产。新政府还希望减少移民。

新西兰总理Jacinda Ardern在去年秋季的新闻发布会上表示:"为了让新西兰人能更容易地买下自己的首套住宅﹐我们将阻止外国投机者买房和推高房价。"

房价最初随着议员们考虑限制外国投资而上涨。奥克兰Ray White Real Estate公司的房产中介Benjamin Liu表示﹐一位中国购房者在听说该拟议的禁令后订了机票。

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外国资本目前正重返加拿大﹐推动了房价最近一轮涨势。来自中国和美国的购房者看中了不列颠哥伦比亚省的首府维多利亚﹐这座面积不大的城市位于温哥华西边的一座岛上。

根据佳士得《国际房地产》(International Real Estate)调查,维多利亚去年是全球最火热的新住宅市场,当地百万美元以上住宅年销售增长29%。根据维多利地产局(Victoria Real Estate Board)的数据﹐5月份当地单户型住宅售价创出约57万美元的纪录新高﹐较上年同期上涨9%。

佳士得国际地产在上月调查中表示,维多利亚州正在经历多伦多和温哥华最近几年经历过的房价和销量快速增长期;如果可将多伦多和温哥华作为衡量标准的话,那么尽管推出针对外国买家的新规定,维多利亚州可能继续表现良好。

据居外网的数据,投资者的注意力已经转向马来西亚和泰国,这两个国家目前是中国买家的咨询首选,排在美国和澳大利亚之前。而在两年前,泰国排名第六。

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居外网预计,中国投资者未来10年将在海外投资1.5万亿美元,其中一半流入外国房产。

居外网最近与中国互联网零售巨头之一京东(JD.com, JD)展开合作,在美国、英国、澳大利亚和加拿大推广房产。只需点击一个按钮,购房者即可在线与协助海外置业的销售代理取得联系。

本文初刊于《华尔街日报》

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