中国富人在美投资新目标：酒店和商业街

一小群富有的中国投资者近期向纽约州威斯特彻斯特郡(Westchester County)一处豪华共管公寓项目投资了1000万美元。这栋红砖大楼将于明年开盘，配套的泳池和屋顶平台可将哈德逊河(Hudson River)的美景尽收眼底。 他们中没有一人在投资前曾亲往项目现场进行考察。 将中国投资者介绍给项目开发商的纽约房地产投资人Rick Singer说：“这是一笔相对轻松的交易，因为正好能满足中国人的需求。” 最近几年经手过类似交易的经纪人表示，这些中国富人投资者的目标之一是想将资金从中国国内转移至美国的商业地产领域。 今年夏季，股市暴跌进一步打压了投资者的信心，经济大幅放缓迫使中国官方贬值其货币，受此影响，这一目标变得更加紧迫。与此同时，中国政府加强了防止资金外流的法规执行力度。经纪人称，许多中国富人担心，他们的财富可能会被政府剥夺，或者存款会因人民币的进一步贬值而受损。这促使他们将大笔资金转移至海外，前提是避开有关部门的注意。 自2008年以来，中国成为美国国债最大的海外持有国。但最近，对美国的投资热潮蔓延至中国的公司和富人群体。今年早些时候，在中国监管机构放宽了对大型保险公司海外房地产投资的规定后，一家中国保险公司斥资19亿5000万美元购入了位于纽约的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)，一举刷新美国酒店出售的最高价格。 中国富人也一直热衷购置美国的房屋或公寓。美国房地产经纪商协会(National Association of Realtors)的最新数据显示，为期五年的投资狂潮过后，在截至今年3月的12个月内，中国人已超越加拿大人成为美国房产的第一大外国买家。 经纪人表示，尽管最近几个月以来，受国内市场动荡的影响，一些富有的中国购房者撤回了对美国房地产的投资，但商业地产领域的投资者一直表现出积极的态势。许多人着眼于一些意想不到的投资领域，如小型办公楼、连锁酒店，以及其他一些分布在美国大城市和周边的普通物业，抓住机会将更多资金转移至政府管控范围以外的地方去。

根据房产记录以及参与交易的经纪人和其他有关各方，在过去的几年里，中国投资者已经购得了加州长滩(Long Beach)附近一条商业街、洛杉矶国际机场旁一座万豪酒店(Marriott Hotel)和纽约斯坦顿岛(Staten Island)上一栋滨水办公大楼。此外，他们成功帮助威斯特彻斯特郡至少两处大型共管公寓项目筹集到资金，并且购入了纽约皇后区(Queens)艾姆赫斯特(Elmhurst)社区的大量房产。 总部位于纽约的房地产投资企业Madison Realty Capital联合创始人Joshua Zegen说：“中国投资者不只是要谋求收益，更重要的是，他们想寻找资金存放的安全之所。” 他的公司曾为皇后区一处价值1亿美元的豪华公寓项目贷款，该项目的投资者中就包括有中国富人。 更多阅读：中国人正撤回对美房产投资 最近几年，中国大型企业纷纷涌入颇具吸引力的美国商业地产市场，其中，纽约华尔道夫酒店和巴卡拉酒店(Baccarat Hotel)的成交价格双双刷新纪录，并且中国企业还计划购买旧金山的一栋摩天大楼。如果中国政府在股市暴跌之际，继续采取措施阻止本国企业大力投资海外而非国内市场，这类交易将会受到影响。 与此同时，中国的中产阶级家庭因其购买美国的个人住房和共管公寓而受到关注。经纪人表示，随着中国政府试图阻止资金外流，这些交易也会降温。中国个人每年海外投资的上限为5万美元，在今年夏季中国股市暴跌后，政府官员誓要严格执行相关法律。此后，中国股市“收复了部分失地”。 理财顾问和银行服务代表认为，相比之下，富有的个人投资者一直以来无视规定，他们通过家人和朋友将资金输送到了美国。还有一些人从事的是出口业务，所得的款项以美元支付，因此他们可以通过房地产和其他投资将资金留在海外。周一公布的数据显示，11月份中国的外汇储备下降至两年多以来的最低水平，引发了人们对中国政府遏制资本外流能力的担忧。 纽约房地产经纪人Katie Kao说，中国政府采取的进一步资本管制措施，包括9月份加强对外汇交易的控制，由此产生的威胁甚至可能刺激中国的超级富豪们将更多的资金转移到美国。 Kao是美国亚裔地产协会(Asian Real Estate Association Of America)纽约东区分会的创建人和主席，她说：“他们想更快地在美国进行更多的投资。” 确定该群体持有的美国商业地产数量具有相当难度，因为他们通常会掩盖交易的痕迹。正如美国房地产的许多其他富人买家，中国人也喜欢通过私营企业或本地合伙人进行交易。 例如，纽约开发商Steven Wu俨然成为了皇后区一处住宅项目的代言人。据一位知情人士透露，他通过众多来自中国的高净值投资者，为该项目成功募集了5350万美元的资金。 在其他情况下，富有的中国投资者通过一家公司筹集资金，并由该公司代其购买房产。香港投资公司联懋国际有限公司(Joint Treasure International Ltd)去年代表一位中国富人投资者和其他亚洲国家的投资者出售了贝弗利山庄(Beverly Hills)一处占地八英亩的住宅用地，售价超过4亿美元，而四年前购入的价格仅为1亿5000万美元。 经纪人称，中国资本的影响主要集中在某些大城市。例如，在纽约，拥有庞大华人群体的社区正吸引越来越多的来自大陆富人买家的资金。 在皇后区的法拉盛(Flushing)，中国人和亚裔群体约占总人口的半数。据房地产研究公司CoStar称，今年截至11月份，商业地产的总销售额共计12亿美元。与2014年全年的销售额相比上涨44%，并且是2013年总额的两倍还多。CoStar的数据显示，在今年的这些交易中，每平方呎均价为382美元，而2013年的每平方呎均价仅为234美元。 此外，中国投资者还相当热衷于竞购艾姆赫斯特皇后大道(Queens Boulevard)上和周边的商业地产。在过去的18个月内，商业地产代理和顾问公司高纬环球(Cushman & Wakefield)共达成八笔沿街房产出售交易。该公司资本市场部副主席Tom Donovan表示，中国投资者成功竞得其中六处，而对其他两处房产也给出了仅次于中标的报价。 Donovan说：“这绝对会影响报价。市场上没有足够的在售房源，并且随着积极买家的涌入，势必会抬高价格。” 一些来自中国上海的高净值投资者近期与纽约投资公司Borland Capital Group合作，以4000美元的价格收购了威斯特彻斯特郡两栋摩天大楼中66套共管公寓。这两栋大楼分别为白原市(White Plains)的丽思卡尔顿酒店(Ritz Carlton)和新罗谢尔(New Rochelle)的特朗普大厦(Trump Plaza)。 该投资公司创始人Brent Borland表示，计划是先将公寓单元出租一段时间，而后最终再度投入市场。 他说：“当我们打算退出时，我们的中国合伙人有能力将这些公寓出售给中国买家。”   本文初刊于《华尔街日报》。 （以上由寰域居翻译） 更多阅读：谁在为旧金山湾区房产豪掷现金？