业内人士分享顶层公寓选购诀窍

买家通常对这类顶级豪宅抱以极高的期待,因此提前做好调查并咨询专家建议至关重要。

位于迈阿密海滩Louver House项目的三卧四浴顶层公寓,该物业现由ONE Sotheby's的Anna Sherril负责销售。图片来源:ONE Sotheby's

位于迈阿密海滩Louver House项目的三卧四浴顶层公寓,该物业现由ONE Sotheby's的Anna Sherril负责销售。图片来源:ONE Sotheby's

在很多人眼中,顶层公寓意味着终极奢华享受。

从精致装潢,到高端设施,再到一流视野,顶层公寓已然成为“顶配”的代名词。与此同时,买家也被顶层公寓的私密性所吸引,因为其中一些单元占据整个楼层,而且设有私人电梯或单独入口。

这个名称本身就能赋予一种专属感和成就感。

总部位于纽约的房地产代理公司ELIKA Real Estate主管经纪人Gea Elika说:“拥有一套顶层公寓代表着你已经取得了一定成就,它能够彰显你的身份地位。”

但房地产公司Compass驻纽约经纪人Vickey Barron表示,并非所有的顶层公寓都品质上乘。在做出投资决策之前,买家应当尽量掌握更多的资讯,而不仅限于卧室数量和每平方呎单价等基本信息。

Barron说:“我宁愿以公道的价格购买一处优质房源,也不愿意花大价钱争抢一处平庸的住宅。”

事实证明,高昂的投资成本是值得的,因为品质越高的公寓单元可能升值越快,这一点在热门地段尤其明显。

位于迪拜市中心的一套四卧五浴复式顶层公寓。图片来源:Luxhabitat

她补充道,“你需要做好长远打算。”

Barron解释道,除了装修品质、配套设施和施工质量,买家还应当了解楼盘的基本状况和社区中的其他在建项目,特别是在景观视野可能受到遮挡的情况下,这两个方面的重要程度不分上下。

位于迪拜市中心的一套四卧五浴复式顶层公寓。图片来源:Luxhabitat

位于迪拜市中心的一套四卧五浴复式顶层公寓。图片来源:Luxhabitat

优质生活代价高昂

据房地产经纪人,目前,纽约和迈阿密的豪华住宅供应过剩,各式各样的公寓单元更是层出不穷。部分楼盘开始推出系列顶层公寓,不再只是唯一一套,从而为买家提供多样化选择。

相比之下,其他国际大都市的选择空间较小。据从事伦敦房产交易的Compass销售团队Vickey Barron Team成员Arran Patel,由于分区规划限制了伦敦大部分地区的建筑高度,顶层公寓的视野通常难以与其他大城市的同类物业相匹敌。

房地产经纪公司Luxhabitat销售总监Sayn-Wittgenstein表示,在迪拜,虽然豪宅项目没有受到类似限制,但超高端楼盘的数量比较有限,这在一定程度上提升了买家的优越感和专属感。

Patel称,顶级楼盘中的顶级住宅往往要价更高,与较低楼层的同等面积的单元相比,买家预计要多支付20%到40%的费用,具体取决于所在的地段。

尽管优质生活需要付出额外成本,但从长远来看,这种投资更有可能获得回报。高品质的公寓经过时间考验依然富有魅力,在转售时能够转化为可观的收益。

作为买方经纪人,Elika发现他的客户持有顶层公寓的时间更长,特别是在他们享有可用户外空间的情况下。由于换手率较低,这类公寓的升值潜力更大。

位于迪拜118公寓项目内的顶层公寓。该物业目前要价约690万美元。图片来源:Luxhabitat

迈阿密Louver House项目的顶层公寓露台。图片来源:ONE Sotheby's

迈阿密Louver House项目的顶层公寓露台。图片来源:ONE Sotheby's

顶层公寓与时俱进

Barron指出,早在1920年代以前,曼哈顿上东区的上层人士倾向于住在建筑的低楼层。实际上,只有住家帮佣才会在楼内的最高几层歇脚,他们的雇主反而更喜欢在媲美独户豪宅的低楼层单元居住。即使在电梯普及之后,富人们仍未改掉原有的习惯。

她补充道,出版集团创始人兼企业家康得·纳斯(Condé Nast)是引领顶层公寓潮流的第一人。纳斯在曼哈顿上东区豪宅项目1040 Park Avenue拥有一套复式顶层公寓,除了作为他和家人的主要居所,他还经常在家中为《名利场》和《Vogue》等公司旗下刊物举办奢华主题派对。不久之后,其他纽约富豪也纷纷效仿他的做法,选择在高端楼盘的顶层公寓安家。

一个世纪后,顶层公寓遍布世界各地,而且有种“欲与天公试比高”的架势。日新月异的先进建造工艺使开发商有能力建造更高的摩天大楼。根据总部位于芝加哥的高层建筑与城市住宅委员会(Council on Tall Buildings and Urban Habitat)的数据库,矗立在曼哈顿“亿万富豪街”的全球最高住宅楼——总计95层的中央公园壹号(Central Park Tower)将于今年迎来首批住户。此外,许多在高度上更胜一筹的多功能开发项目也设有顶层公寓,包括世界最高建筑——2717呎的迪拜哈利法塔。

Barron把顶层公寓买家形象地比作“宇宙主宰者”。他们对自己的住宅抱以极高的期待,当然他们也有足够的财力支撑这种“精挑细选”。至于另一些客户,他们起初并未打算购买顶层公寓,但难以抵挡额外空间和划算价格的吸引力,最终慷慨解囊。

她说:“顶层公寓价值连城,而且永不过时。”

据Barron介绍,曾经有位客户原本打算寻找一处350万美元到400万美元的住宅,但最终购入布鲁克林高地的一套售价480万美元的顶层公寓用于投资。

她说:“顶层公寓不仅为住户提供无人打扰的自由生活,而且比中间楼层的单元更具有保值性。”

图为由著名建筑师Rene Gonzalez设计的迈阿密豪宅项目Louver House内顶层公寓厨房。图片来源:ONE Sotheby’s

迪拜豪华楼盘118项目内顶层公寓浴室。图片来源:Luxhabitat

迪拜豪华楼盘118项目内顶层公寓浴室。图片来源:Luxhabitat

尽职调查至关重要 

不可避免的是,住在顶层也存在一些弊端。例如,噪音就是一个不容忽视的问题,这是因为大型空调系统等机械设备通常会被安置在楼顶。此外,如果建筑屋顶发生雨水渗漏,顶层公寓可能首当其冲。 

从以上几点便可看出,在签订购房合同前进行尽职调查显得至关重要。首先,买家可以求助专业人士帮自己理清整个购房流程。

Barron经常到在建项目的施工现场参观考察,她主要查看那些买家无法改变的细节,包括天花板高度、窗户质量和基础设施,比如供暖设备是双管系统还是四管系统。

她说:“我非常注重窗户的质量。如果窗户无法很好地抵御天气变化,将严重影响住户的生活质量,以及整个建筑的品质和价值。久而久之,自住业主可能选择搬离,导致这个项目变成一栋出租公寓楼。”

强调艺术感的空间与灯光设计为这套迪拜顶层公寓带来奢华的氛围。图片来源: Luxhabitat

她补充道,橱柜和电器的质量以及公寓的平面布局也值得重点关注。

Patel指出,了解社区概况同样重要。

对于刚刚入手公寓的买家而言,几乎没有比发现新建高层项目将挡住自家视野更为糟糕的事情了。消息灵通的房地产经纪人能够告诉潜在买家周边地区有无新楼盘启动,它们何时会开工建设,以及建成后将如何影响其他项目的景观视野。

相比于伦敦,这个问题在纽约更应引起重视。由于区划规定,伦敦的顶层公寓很少能达到纽约同类物业的高度。

此外,伦敦的购房者对富有特色的公寓更感兴趣,而非名声响亮的楼盘。

Patel说:“纽约买家显然更加关注开发商和楼盘的知名度。伦敦买家则注重住宅本身的品质,他们宁愿扩大看房范围,只为寻找一套各方面都满意的顶层公寓。”

强调艺术感的空间与灯光设计为这套迪拜顶层公寓带来奢华的氛围。图片来源: Luxhabitat

强调艺术感的空间与灯光设计为这套迪拜顶层公寓带来奢华的氛围。图片来源: Luxhabitat

迪拜市中心的一套顶层公寓带有屋顶无边际泳池。图片来源: Luxhabitat

迪拜市中心的一套顶层公寓带有屋顶无边际泳池。图片来源: Luxhabitat

饱览迪拜天际线的一套市中心顶层公寓。图片来源:Luxhabitat

饱览迪拜天际线的一套市中心顶层公寓。图片来源:Luxhabitat

买家需求因地而异

他补充道,伦敦的顶层公寓买家将停车位视为必不可少的配套设施,但这在纽约也许就不成问题。在许多城市,视野是买家选购住房时最看重的因素,但在伦敦并非如此。

据房地产代理公司ONE Sotheby's International Realty驻迈阿密海滩经纪人Anna Sherrill,在迈阿密,景观视野是顶层公寓的最大优势。

她说:“大部分顶层公寓都建在海滨地带,享有无与伦比的美景。由于迈阿密的气候条件宜人,这些豪宅通常附带屋顶露台或开阔的户外空间。”

Sherrill称,顶层公寓还配备夏季厨房、户外游泳池或水疗区等设施。

她补充道,“顶层公寓往往能带来超乎寻常的休闲娱乐体验,尤其是在迈阿密。无论是经验丰富的买家,还是首次购房者,都对配套设施完备的豪华顶层公寓趋之若鹜,这也是他们愿意为此慷慨解囊的主要原因。”

饱览迪拜天际线的一套市中心顶层公寓。图片来源:Luxhabitat

Sayn-Wittgenstein说:“受阿联酋的税收优惠政策吸引,许多财力雄厚的国际买家到迪拜选购顶层公寓。”

他说:“如果个人在迪拜购房并将其作为主要居所,便能免征所得税。对于那些需要经常外出的业主,易于维护的顶层公寓可谓是理想之选。他们只需锁好门离开即可,没有任何后顾之忧。”

Sayn-Wittgenstein补充道,由于很多居民并非常住业主,高端楼盘能确保私密性和专属感。顶层公寓通常设有单独入口和专用电梯,以及独立的员工宿舍、私人游泳池和两间厨房——分别为位于前方的展示厨房和位于后侧的功能性厨房。

此外,许多豪宅项目与高档酒店互通,使住户可随时使用礼宾服务和其他服务。无论身处世界何地,这已逐渐成为一类深受买家欢迎的热门配套。

Sherrill提醒买家,最后应紧盯开发项目的财务状况。

她说:“提前知晓住宅项目的财务状况是否稳定非常重要。尽量避免选择那些涉及大量止赎权和留置权问题或者开发商深陷官司的楼盘。你需要对即将入手的物业有个全面而深入的了解。”