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专家:汇率波动对跨国房产投资决策影响不大

经纪学家和行业专家认为房地产投资取决于多种因素,汇率波动只是其中之一。

JIM DYSON / GETTY IMAGES
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随着美元走强,汇率波动将推动国际豪宅置业决策的观点似乎合情合理。然而,事实并不一定如此。

房地产代理公司Compass经纪人、现代奢华生活伙伴团队(Modern Luxury Living Partnership)负责人朱莉娅•霍格兰(Julia Hoagland)说:“如果您从数学和逻辑上考虑,汇率波动应该影响投资决策,但结果是,汇率波动不一定能发挥太大作用。”

经济学家休·凯利(Hugh Kelly)博士表示,由于汇率始终上下浮动,当人们在海外投资并且购买高价物业的时候,汇率既不是决定性因素,也不会推动市场行情。休·凯利兼任纽约大学沙克房地产研究所(New York University's Schack Institute of Real Estate)教授和休·凯利房地产经济研究室(Hugh Kelly Real Estate Economics)主管。

他补充道,尽管如此,汇率具有一定的重要性,而这几乎完全取决于买家的置业动机。

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如果买家的目的只是投资,则汇率可能非常重要。房地产评估公司Miller Samuel Real Estate Appraisers总裁兼首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)称,欧洲买家在购买2000万美元的物业时需要支付约1800万欧元,而同等价值的物业在2012年只需要1200万欧元。在这种情况下,买家可能决定暂时推迟或立即中止置业决定。然而,即使是暂时推迟,这些买家的购买意愿仍然存在,只是紧迫感消失了。

米勒补充道,事情也可能朝着相反的方向发展。实际上,汇率效应眼下在英国“大行其道”。在英国宣布脱欧后,英镑已经大幅跳水。如今,外国买家可以抄底伦敦物业,而购房成本与几周前相比显著降低。与此同时,有意购买国际物业的英国投资者可能暂时退出市场。

如果投资者是凯利口中的实用买家——打算将物业用于自住并且享受其中,无论是紧邻迈阿密夜生活区,还是中央公园——他们不会太担心汇率波动,因为置业的目的是实现资产保值,而不是攫取大笔收益。

来自德克萨斯州大学城(College Station)经济学家、博士学位获得者Mark Dotzour称,如果受政局不稳或者政府倒台的影响,投资者需要将资金转移至海外,则汇率波动根本无关紧要。

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他说:“即使本国货币暴跌,他们可能也不会放弃置业决定。在经济崩溃的威胁下,他们急于逃离。”

对于以上尤其是第三类的买家而言,美国“资金安全港”的地位极具吸引力。凯利说:“美国是法治经济,而且美元是全球商业的储备货币。”

专家一致认为,无论是何种类型的买家,汇率小幅上扬或下跌不可能发挥作用。霍格兰称,原因很简单,如果某人专注豪宅市场的投资,他可能在全球其他地方也拥有大笔投资。

她说:“由于国际投资者在不同市场且采用不用货币进行交易,他们的投资组合具备有效的自然避险能力。如果一种货币交易蒙受损失,则另一种货币交易可以带来补偿。”