有些事情并非时间越久效果越好,"待售"招牌就是一个例子。

房地产拍卖公司Concierge Auctions创始人兼总裁劳拉·布雷迪(Laura Brady)说:"挂牌天数就像阳光中的紫外线,暴露在外面的时间越长,越容易被灼伤。"

因此,待售物业在市场上的挂牌天数可能成为卖家是否选择拍卖的首要衡量标准。

拍卖能够为房产销售制造紧迫感,并将营销信息传递给新的潜在买家,这尤其适用于那些独一无二的高端住宅,因为此类房源的买家群体相对较窄。

据总部位于迈阿密的豪宅拍卖公司Platinum Luxury Auctions总裁Trayor Lesnock,如果一处物业在市场上的时间比平均挂牌天数长两到三倍,那么是时候考虑房产拍卖。

他说:"在这种情况下,就需要打破常规,换另一种方式出售该物业。"

待售物业的挂牌天数因市场而异,每个城市或村镇都有所不同。据美国房地产商协会的官方网站Reator.com,2018年6月,全美待售物业的挂牌天数中位数为54天,较去年同期缩短六天,与今年5月相比减少一天。

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当业主持有一处独特的房产

业主寻求房产拍卖的一大原因在于,有些物业难以分门别类,这就对准确定价造成困难。一处真正独特的住宅不太可能找到用于比较的同类物业,因此也无法对其定价起到参考作用。

布雷迪说:"如果卖方持有一处与众不同的物业,或者该物业的潜在买家十分有限,那么他/她应考虑拍卖这一方式。"

拍卖过程可以通过营销策略扩大潜在买家群体,向世界各地的客户传递信息,并且为房产销售制造紧迫感。

房地产代理公司Slifer Smith & Frampton Real Estate经纪人Ric Souto说:"毫无疑问,一旦营销信息提及‘拍卖’这一字眼,它将为物业带来更多的关注。"目前,他代理的一处位于科罗拉多州韦尔(Vail)的房产正交由Concierge Auctions进行拍卖。该物业于2015年7月9日以742万5000美元首次挂牌上市,但至今没有收到任何报价。

图中的现代设计山景豪宅曾要价569万9000美元。此物业将于今年8月6日至9日通过Concierge Auctions的在线交易平台拍卖。
图中的现代设计山景豪宅曾要价569万9000美元。此物业将于今年8月6日至9日通过Concierge Auctions的在线交易平台拍卖。
Concierge Auctions

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当业主不确定房产的潜在价值

专家表示,这些独特的房产从一开始就难以定价。如果一处物业真的是与众不同,也许无法找到具有可比性的销售价格和其他相关信息。与此同时,Lesnock说:"一般而言,这类物业的销售周期更长。"

此外,卖方可能对他们亲手打造的心爱房产的价值抱有较高的期望,但买家并不一定买账。在传统的销售模式中,只要一处物业上市,无论挂牌时间长短,都有可能面临降价的压力,这也是卖方不愿意看到的结果。

另一方面,如果一处物业获得广泛关注,传统的销售模式可能无法为卖方争取到足够高的出价。

布雷迪说:"当一处物业引起买家极大的兴趣时,要想实现最大价值就显得困难重重。"这是因为房地产经纪人倾向于提前出价,而那些愿意给出更高价钱的潜在买家可能根本没有机会参与出价。在一个健康的市场中,房产挂牌后便能很快售出,有时候潜在买家甚至没有机会实地看房。

她补充道,通过拍卖的方式,所有买家相当于同时参与到交易中,而且能够公平竞争。

总部设在佛罗里达州那不勒斯的房地产拍卖公司Elite Auctions创始人兼首席执行官兰迪·哈达威(Randy Haddaway)对此表示同意。他指出,拍卖允许买家实时决定房产的价值,而且使其产生唯恐错失机会的紧张感,这将进一步激发竞标人的积极性,并有望推高报价。

图为高尔夫名将Mark Lye位于美国佛罗里达州Naples的定制豪宅。该物业将于今年8月18日通过Elite Acutions拍卖公司无保留价拍卖。
图为高尔夫名将Mark Lye位于美国佛罗里达州Naples的定制豪宅。该物业将于今年8月18日通过Elite Acutions拍卖公司无保留价拍卖。
Elite Auctions

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当业主寻求将房产快速变现

卖方会选择拍卖的另一个原因是,其正面临一个投资机会并且急需现金,但大部分资金被房产套牢。

布雷迪说:"一些卖家希望快速回笼资金,以便用于下一次投资。"

Lesnock表示,对于有这种急迫需求或者单纯想要转售的卖家而言,拍卖是一个不错的选择。

他说:"拍卖能够为卖方提供一定的保障。"由于拍卖将遵循既定的程序,几乎没有意外情况会妨碍交易的进行。大多数拍卖将在30天到60天内完成,而且通常以现金结算。

Lesnock称,尽管越来越多的公司进入拍卖行业,但它仍然不是在美从事房地产业务的首选方式。相比之下,在澳大利亚等国,拍卖早已成为房产销售的优先选择。

在一些卖家看来,拍卖意味着房产存在问题。他们认为,只有丧失抵押品赎回权或销售遇冷的住宅物业才会交付拍卖。与此同时,一些推崇传统销售方式的经纪人,如总部位于纽约的房地产代理公司Dolly Lenz Real Estate创始人多莉·伦茨(Dolly Lenz),表示卖方应该警惕那些无法为客户提供清晰的营销策略和尽职调查的拍卖公司。

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尽管如此,拍卖公司发现,近年来越来越多的卖家选择将他们的房产交付拍卖,而且更多的住宅物业跳过了传统的销售方式,直接进行拍卖。

据哈达威介绍,今年4月,Elite Auctions成功拍卖了一处坐落于佛罗里达州麦尔兹堡的河滨豪宅,470万美元的成交价还打破了全县的最高售价纪录。

他说:"该物业从未在市场上挂牌出售,而且卖家刚准备将其转手,便通过拍卖达成交易。"

Lesnock称,Platinum Luxury Auctions经手的大约5%的房产为首次出售;布雷迪表示,在Concierge Auctions,这一比例在20%左右。一些卖家此前与这些拍卖公司有过合作,所以他们知道拍卖意味着确定性和和快速成交。

布雷迪说:"很多人认为,‘我们不需要拍卖,因为我们有一个健康的房地产市场。’但他们没有意识到,在任何一个市场,拍卖都是一个强有力的工具。"