对于打算"逢低买进"的投资者而言,眼下迪拜房地产市场极具吸引力。

自2014年原油价格崩盘以来,这个阿联酋国家的房价飞速下跌,过去四年的累积跌幅达20%左右。虽然无法精确预测房地产周期的谷底,但大多数房地产分析师认为,迪拜房价有望在2020年世博会前夕企稳。这届国际博览会预计将为迪拜带来约2500万游客,并至少在短期内推动房地产市场发展。

仲量联行中东及北非地区研究主管克雷格•帕朗布(Craig Plumb)说:"这对潜在买家来说无疑是个好消息,目前市场上有各式各样的房源供他们挑选。"

他补充道,"由于预测周期底部是一个众所周知的难题,我建议近期急需购房的买家最好尽快入手。"

在充满都市气息、推崇海滨生活的迪拜,您投资100万美元便能买到包含员工宿舍和哈利法塔景色的两卧公寓、附带私人海滩入口的2000平方呎豪宅,或者建在大型马术庄园内的五卧别墅等。对于常年或部分时间定居迪拜的人群,以及那些制定长远规划的买家,眼下正值投资置业的良机。

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根据仲量联行的最新预测,在最糟糕的情况下,未来12个月迪拜房价或将进一步下挫5%,并在世博会重振市场信心之前跌入谷底。这项国际盛会定于2020年10月开幕,距今刚好两年时间。

普遍适用的黄金投资定律—— “低买、高卖"令迪拜房地产分析师产生分歧,尤其是后半部分。部分人士认为,当世博会于2021年4月闭幕后,其所带来的价格增长可能转瞬即逝,届时投资者将不得不面临房价重回起点的窘境。

帕朗布说:"更为棘手的问题是,房地产市场是否会在2021年再度下行,当然这取决于迪拜能否将世博会形成的短期刺激成功转化为长期购房需求。”

首套房买家享优惠

开发商和政府一直不遗余力地提升房产所有权对外国投资者和外籍居民的吸引力。这部分群体来自世界各地,约占全市总人口的80%。

迪拜政府于2002年初宣布允许非酋长国公民获得房产所有权。正是这一决策引发了房地产开发热潮,并导致此后16年当地的住房供应持续增加。

房地产资讯公司Reidin.com提供的数据显示,在2014年石油危机爆发前的几年间,狂热的投机性开发和房地产投资推动年度价格增长蹿升至37.5%的高峰。然而,油价暴跌迫使阿联酋公民和海湾地区其他原油大国的富豪们收紧钱袋,而这部分群体恰好是最活跃的外国买家。自此以后,住房供应过剩的问题便一直困扰着迪拜房地产市场。

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为此,迪拜积极尝试从波动性较高的大宗商品交易向高端旅游、航空、金融和信息技术等多元化产业过渡。根据政府统计数据,石油和天然气目前仅占迪拜国内生产总值的5%左右。早在20世纪90年代初期,石油开采达到鼎盛时,其在迪拜GDP中的占比一度高达50%。

今年,阿联酋首都阿布扎比的立法者开始推行一系列政策改革,旨在鼓励数百万外籍居民长期扎根迪拜,在当地购置住房和开展业务。

即将出台的政策包括首次为富裕的退休人员提供长期签证;向房地产投资者以及科学、医疗和技术领域的专业人才签发10年期签证;并允许外资100%持有迪拜企业的所有权等。在这一重大转变之前,绝大多数公司51%以上的所有权须归属于阿联酋公民。

战略咨询和研究公司Cavendish Maxwell副合伙人Manika Dhama称,房地产开发商也开始将目光聚焦长期定居迪拜的外籍人口,并着手为"更加稳定、成熟的市场"奠定基础。

Dhama说:"迪拜历来是一个由投资主导的市场,而非以自住业主为主。但在过去的12个月,大批房地产开发商更多地关注这些以自住为前提的购房者。"

部分开发商已经降低了首付要求,以便使拥有住房成为一个更为现实的目标,尤其是对中等收入群体而言。甚至连大型开发商Emaar也开始提供"先搬家、后付款"这样的优惠政策。迪拜一些最豪华的标志性建筑均由该公司开发,包括世界第一高楼哈利法塔。

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其他开发商也在积极尝试"先租后买"方案。

立法者和建筑商所做的这些努力有助于把握世博会带来的市场发展机遇,并缓解住房供应过剩的问题。然而,各方对价格增长恢复时间的预测不尽相同。Dhama认为是2019年底前后,但据房地产公司Chestertons估计,可能需要等到2023年。

Dhama表示,无论是哪种情况,"您都应当做好长期持有的准备。"她补充道,"价格增长短期内绝不可能达到石油危机爆发前那样的两位数涨幅。"

挑选购房区域有学问

从最稳妥的角度出发,Dhama建议潜在买家关注那些房价已经出现反弹的地区,如迪拜码头、朱美拉棕榈岛和迪拜市中心等。这些欣欣向荣的社区拥有完备的公共基础设施、较高的入住率和齐全的社区配套。

她说:"那些房价略微下跌的区域也值得考虑。"

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据Cavendish Maxwell旗下网站Property Monitor,2018年第三季度,在颇受年轻专业人才欢迎的海滨旅游胜地迪拜码头,二手公寓的成交量为全市之最。与此同时,主打定制豪宅的大型高尔夫社区酋长山庄(Emirates Hills)的别墅销量荣登榜首,不少城市精英选择在该社区安家落户。

此外,买家还应优先选择业界领先的房地产开发商,因为这些公司拥有相对充裕的资金支持和上乘的施工质量。Dhama说:"与品质稍逊一筹的住宅相比,Emaar和Select Group开发的楼盘更能保值。"

她补充道,"无论您身在何处,现在正是搜索优质房源的好时机。"