常言道,有失必有得。这句话用来形容当前的伦敦房地产市场局势再合适不过。一方面,住房销售持续低迷,另一方面,部分外国买家可以利用汇率优势享受超过30%的价格优惠。

长期悬而未决、充满变数的英国脱欧进程为有意投资伦敦房产的外国富人创造了一次难得的机遇。过去一年里,英国脱欧所引发的政治角力导致英镑汇率跌至近几十年来的最低点,对本就萎靡不振的房地产市场造成又一次沉重打击。

根据环域居和道琼斯市场数据分析师所做的一项研究,与2014年的高峰期价格相比,目前来自美国、沙特和阿联酋——这两个阿拉伯国家的货币均与美元挂钩——的买家可以享受到最大幅度的折扣。他们分析了汇率波动对伦敦市场中主要外国买家群体的影响。

凭借汇率优势,在英国置业的美国买家能比五年前节省约三分之一的购房成本。当然,并非只有美国人受益,其他使用美元进行交易的买家也获利颇丰,其中包括在海外工作赚取美元的英国侨民。

买方代理机构Heaton & Partners创始人兼管理合伙人Edward Heaton称,那些突然涌入伦敦房地产市场的外国买家想必早已洞悉了这一点。

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Heaton说:“有证据表明,当前伦敦中心城区的房地产交易量明显增加,这主要归功于海外买家。在他们看来,英镑疲软和房价连跌造就了这次千载难逢的投资机遇。他们认为,当英国脱欧尘埃落定时,无论最终结果如何,住宅价格和英镑走势都将回升。”

他补充道,伦敦市中心部分地区的房价已经比2014-15年度的最高点下跌了20%到30%,加之英镑持续低位徘徊,使部分外国买家有机会以五、六年前近一半的成本拿下心仪房源。

Heaton说:“这些买家认为,不管英国脱欧何去何从,世界的经济形势和基本规律不会改变,伦敦仍将是一个可靠的资金避风港。”

从另一个角度来分析问题。环域据通过房地产资讯公司LonRes提供的每平方呎均价数据计算得出,2014年,在深受美国侨民欢迎的伦敦热门社区圣约翰伍德(St. John’s Wood),100万美元可以负担得起一套500平方呎的一居室单元。如今,由于美元走强和该社区房价下跌,同样的预算大致可以买到700平方呎的公寓。

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买家使用其他货币也能受益

没有美元怎么办?不必担心,买家使用其他货币也能受益。以港元为例,在香港遭遇动乱的关键时期,坚挺的港元使这个半自治城邦的居民在购置英国房产时享有大幅折扣。据环域据此前报道,随着激进示威者和警方之间的冲突持续升级,香港富裕阶层被迫寻觅海外避风港,此时汇率优势使英国房地产市场的吸引力陡然增加。

分析结果显示,相比于2014年伦敦楼市的鼎盛时期,港元对英镑已经升值了34%。

总部设在伦敦的房地产代理公司Aston Chase董事Simon Deen表示,自9月初以来,该公司经手了五笔来自香港买家的房地产交易,其中一位买家斥资1075万英镑购买了一处位于威斯敏斯特科林西亚酒店(Corinthia Hotel)的私人住宅。

Deen说:“尽管英国脱欧短期内会造成困扰,但他们仍将伦敦视为一个良好的投资目的地,而且非常适合居住和子女教育。”

与此同时,作为伦敦楼市的另一大购房主力,瑞士买家因汇率优势可以比五年前节省27%的成本,新加坡买家能够享受到22%的折扣。

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众多房地产经纪人和市场分析师认为,最近几个月,大批外国买家涌入伦敦市场寻觅投资良机,从而推动高端房产交易量升高。他们当中不少人对新开发项目表现出格外浓厚的兴趣,其中不乏美国对冲基金经理肯·格里芬这样的亿万富豪。据报道,格里芬已经同意在处于建设中的贝尔格莱维亚半岛酒店(Peninsula Hotel)购置一套售价1亿英镑的顶层公寓

豪宅中介机构Beauchamp Estates创始人盖瑞·赫杉(Gary Hersham)说:“对于超级富豪而言,如果一处房产刚好符合其需求,他们就会出手买下,并不考虑印花税或英国脱欧的影响。”

赫杉补充道,“某些外国买家押注未来可能出现更好的投资时机,这种想法是不明智的。”

他说:“市场不会永远处于低谷或高峰,因此长时间等待并非良策。”

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部分投资者仍坚持短线观望

面对巨大的汇率优势,为何有些外国买家仍然按兵不动?

其中一个原因在于,并非所有货币都对英镑升值。根据分析,在过去的五年里,澳元对英镑实际上贬值了约2%。俄罗斯买家曾是推动伦敦超高端住宅销售的重要力量,但自2014年以来,他们的购买力下降了24%左右。

除此之外,房地产经纪人指出,还有两大主要原因导致一些有经济实力的潜在买家选择静观其变。

首先,他们希望等到英国脱欧更加明朗化再做打算,而且最终期限10月31日已经指日可待。对于需要“先卖后买”的国内和国际买家而言,如果政治透明度有助于提升房屋销量和价格,他们便有理由暂不采取行动。

然而,当前的不确定因素实则对外国买家有利。随着英国的政治和经济形势日渐明朗,英镑有望止跌回升。特别需要指出,一旦正处于酝酿之中的英美贸易协议达成,首次在英国购房的美国或欧盟买家所能享受的汇率优势将被削弱。

其次,一些潜在的海外投资者押注首相鲍里斯·约翰逊将兑现先前就房产税(即印花税)改革做出的承诺,其中包括将原本应由买方承担的印花税转移到卖方。

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2014年,立法者对售价在150万英镑及以上的房产实施累进印花税政策,税率最高为12%,两年后又开始向购置第二住房的买家征收3%的附加税。

总部设在梅菲尔的房地产经纪公司Wetherell首席执行官Peter Wetherell表示,三番五次的印花税上调已经对房地产市场造成重压,以至于卖家不得不通过压低房价来消化额外的成本。

他在邮件中称,“实际上,这也相当于对卖家征税,因为房产价值与印花税和土地税难脱干系。”

然而,印花税改革恐怕只能停留在想象阶段,因为立法者对突然削减政府自2014年印花税上调所获得的额外税收感到犹豫不决。因此,约翰逊政府几乎没有机会在英国脱欧的影响基本消除前对印花税等政策进行小规模改革。

金融借贷机构Private Finance按揭贷款顾问Chris Sykes近期在一份新闻稿中提到,“如果现在出手投资的理由还不够充分,选择贷款购房的海外买家不妨考虑一下利率水平,眼下贷款利率正处于历史最低点。”

Sykes写道,“尽管面对政治不确定性,购房者可能倾向于坚持观望的策略,但他们应意识到不确定性也能给房地产市场带来价值和机遇,而这种难得一遇的投资良机可能稍纵即逝。”