在新冠疫情爆发的八个月里,大批城市居民转向郊区寻觅兼具宽敞居住面积和户外活动空间的住宅物业,为此纽约和旧金山的豪宅销售和租赁市场双双遭受重创。

根据道格拉斯艾丽曼地产公司于2020年9月发布的市场报告,曼哈顿地区的租金中位数十年来首次跌破3000美元,待租房源数量更是升至14年来的最高水平。

房地产评估公司Miller Samuel首席执行官兼该报告作者乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“租赁市场表现疲软,因为对于租客而言,在狭小空间中居家隔离期间,那些令曼哈顿引以为豪的文化特色、便利交通和步行友好等优势都将显得黯然失色。在疫情得到缓解之前,没有充分理由吸引他们非留不可。”

旧金山的情况与之类似。房地产网站realtor.com报告称,该地区的租金降幅位居全国前列。

(注:环域居为道琼斯旗下网站。道琼斯和realtor.com均归新闻集团所有。)

从销售的角度来看,旧金山的整体住房存量已经逼近二十年来的最高点,10月份市场上31%的待售房屋给出降价优惠。同样地,在曼哈顿,挂牌房源数量较去年10月增加22%,价格则同比下跌5.3%

房地产代理公司Compass首席市场分析师帕特里克·卡莱尔(Patrick Carlisle)说:“曼哈顿是全美人口最为稠密的地区,旧金山紧随其后,所以我们看到居民从这两大地区迁往其他房价更实惠、空间更宽敞的地方。当然,这一现象归根结底是疫情所致。在非常时期,丰富多彩的城市生活已经遥不可及。”

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尽管存在某些相似之处,但专家提醒道,不要单凭租赁市场的表现来臆测豪宅市场的销售前景。

纽约房地产数据公司UrbanDigs首席运营官约翰·沃卡普(John Walkup)说:“我不会使用租赁市场表现作为预测豪宅销售的有效指标。租赁数据比销售数据要模糊得多,而且难以收集,因为房东不会把租房交易上报给中央数据库,而销售数据是由县政府办公室登记,并录入综合房源信息平台(Multiple Listing Service)。”

相比之下,其他一些指标能更好地反映豪宅销售市场的状况,包括待售房源的挂牌天数、最终售价和原要价之间的降幅,以及当地供求关系的波动等。目前,这些指标表明,瞄准市区房源的投资者享有难得的议价优势,有机会争取到可观的价格折扣。

卡莱尔说:“如果买家打算定居城市,二手豪宅和新建共管公寓都有不错的入手机会。当前的市场行情令卖家感到忐忑不安,而且那些动辄数百万美元的豪华公寓很难轻易找到买主。与八到十年前相比,买家如今掌握更大的主动权。”

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租赁市场表现无法预测豪宅销售趋势

在曼哈顿,月租金超过8500美元的出租物业供应过剩。此外,根据沃卡普上月提供的一份报告,租客需求有所下降。尽管如此,高端出租物业的表现仍好于低价位房源,后者自今年1月份以来租金中位数已下跌19%。

高端租赁市场的复苏迹象并不一定表明豪宅销售也即将出现转机。考虑到新冠疫情和总统大选带来的诸多不确定性,思虑周密的潜在买家很可能选择暂时租房居住,而非出资购置豪宅,尤其是在房东和开发商给出史无前例的大幅优惠的情况下。

但一些房地产分析师预测,当新冠疫苗成功问世时,那些等待疫情结束的买家将重返市场,这意味着高端租赁市场的部分需求可能转向豪宅销售。

与此同时,很多曾在曼哈顿租房居住的人们选择到郊区购置首套住房。

米勒说:“新冠疫情使Zoom成为无所不在的重要工具。便利的远程办公体验意味着一些在郊区购房的租客不再返回市区。”

远程办公政策对旧金山租赁市场造成严重冲击,因为豪华公寓的租客通常是当地大型科技企业的员工,他们的公司允许其长期在家办公。

另一方面,随着买家意识到他们有机会争取到划算交易,销售活动可能很快升温。

房地产代理公司The Agency驻旧金山经纪人Zhane Dikes说:“有些科技企业通知员工明年7月之前不要返回办公室,因此这里的租赁市场遭受巨大打击。但从销售的角度来看,由于贷款利率仍处在历史低点,现在正是买家果断入手的好时机。”

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当前市场环境下租客和买家各具优势

无论是豪华物业,还是普通住房,纽约和旧金山的租客都占据主动权。为了吸引租客签约,房东通常会给予一定的价格优惠,尤其是在曼哈顿。随着空置率的上升,房东开始提供更大幅度的租金折扣,并免除中介费用。

沃卡普在报告中指出,“这一趋势短期内不太可能消失。由于豪宅市场的供应持续增长,租房需求下降可能迫使房东做出让步并下调租金。”

虽然房东为避免房屋空置亏本而被迫接受租客的讨价还价,但这并不意味着卖家会盲目跟从,因为许多持有高端物业的富裕业主有足够的时间和底气等待市场行情转换。正因如此,旧金山的购房活动依然处于较低水平。

Dikes说:“销售方面的问题在于,买家还会采取观望态度吗?卖家是选择把房源撤回,还是继续挂牌?最近一段时间,相比于买方客户,更多的是经纪人同行致电询问我手中的房源情况。”

但有迹象表明,越来越多的的卖家决定下调要价,从而吸引潜在买家。

沃卡普说:“通常,从劳工节到11月底的销售旺季过后,你会看到很多待售房源撤出市场,因为那些未能拿到理想价格的卖家想要等到来年春季再做打算。此时,如果房源仍留在市场上,表明卖家确实诚心出售,而且更有可能给予价格优惠。”

在城市居民迁居郊区的大潮中,那些逆势行动的买家正面临难得机遇,特别是在投资新开发项目时,因为当前的库存水平极高,开发商正准备通过降价促销。

卡莱尔说:“如果你考虑购置新建共管公寓,不妨选择你最心仪的房源,并在谈判议价中保持积极主动。”

但他表示,那些逃离市区现在又改变主意的买家可能即将成为新的竞争来源。

卡莱尔补充道,“一些搬离市区的居民开始购置城中临时居所。我有个客户迁居到加州纳帕谷。他说他已经厌倦了那里,并意识到自己还是更适应城市生活。”