受席卷全球的新冠肺炎疫情影响,今年春季美国房地产市场如坠冰窟。如今,各个主要市场相继重新开放(至少现在如此),并且政府允许在做好安全措施的前提下恢复现场看房活动。我们看到,无论是考虑迁居郊区,还是长线投资城市住宅,买家都表现出了相当强烈的购房意愿。

然而,由于许多卖家在3月份撤回房源,而且尚未下定决心重返市场,部分买家不得不为争夺有限的待售房源展开竞价大战。

房地产代理公司Compass经纪人兼销售团队Shulkin Wilk Group负责人Traci Shulkin说:“通常情况下,对于一处房源,我可能需要带看20次才会遇到有人愿意出价。如今,我可能一天带看四次,但当天便能接到四份报价。” Shulkin主要代理韦尔斯利(Wellesley)、韦斯顿(Weston)和尼德姆(Needham)等波士顿郊区富裕城镇的房产。

眼下供不应求的市场关系为有意在夏季达成交易的卖家创造了有利时机,尤其是对于那些此前因疫情而推迟挂牌的房主。

房地产门户网站realtor.com经纪研究主管哈维尔·维瓦斯(Javier Vivas Castillo)说:“目前,在房地产市场的各个细分市场,都有大量的积压买家,而且所有价格区间的待售房源供应均处于较低水平,这为卖方提供了更多的谈判筹码和议价优势。”

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维瓦斯称,豪宅市场的情况确实如此,买家之间的竞争日趋激烈,而且当前的环境与今年年初相比对卖方更为有利。根据他编辑整理的数据,今年6月,美国售价100万美元及以上的待售房源库存总量较去年同期下降14%。与此同时,同一价格区间的新挂牌房源数量同比激增26%。

他分析称,数据表明有卖房打算的豪宅业主正在重拾信心,并打算利用当前买家的急切心理为自己谋求利益,但他们的优势可能随着库存水平的回升而逐渐减弱。7月初的数据显示,未来几个月市场上将涌入更多的待售房源。

房地产专家表示,由于谁也无法预料是否会出现第二波疫情,进而迫使政府再次实施隔离封锁,卖家更应当抓住眼下的有利时机挂牌售房。此外,Shulkin指出,今年11月举行的美国总统大选又为经济走向和房地产市场带来巨大的未知因素,所以难免有些人想要赶在诸如此类的重大事件发生前完成交易。

她说:“我希望我们能预测未来走向,但事实并非如此,所以我现在要告诉卖家的是,如果你已经做好卖房打算,那就尽早挂牌,因为我们不知道这次的机会窗口能持续多久。”

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买家需理清财务状况

就目前而言,所有人比任何时候都希望在签订购房合同后能迅速达成交易,而不需要其他额外的流程手续。对于卖家,这可能意味着他们会优先考虑现金买家,而不是贷款购房者。

Shulkin称,由于高失业率和经济衰退带来的不确定性,一些卖家对全现金交易感到更加安心。

她说:“我们发现,有些卖家在遇到现金买家时会压低一点价格,因为他们更想尽早敲定交易,让钱落袋为安。”

房地产代理公司The Agency董事总经理兼经纪人Michelle Schwartz称,近期洛杉矶标价300万美元以下的房源价格被抬高了10%左右,因为来自租户群体的购房需求非常旺盛,其中不少人想要利用当前极低的抵押贷款利率购置自己的首套住房。上周,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率仅为3.03%,较一年前的3.75%进一步下调。

据她介绍,在西区(Westside)和圣费尔南多谷(San Fernando Valley)等洛杉矶繁华地段,几乎所有标价在150万美元以上的待售房源都能收到多份报价,而且成交速度很快。对于打算购置“入门级”豪宅的买家来说,要想在激烈的竞争中抢占良机,他们必须在出价前理清自己的财务状况。

Schwartz说:“我们试图通过更加灵活变通的方式促成交易。例如,我们会建议买家在选中心仪房源前拿到银行提供的贷款预审批准,因为市场上的资金非常充裕,买家竞争又激烈,而且库存水平严重不足。”

她补充道,“从卖家的角度来看,一连串的多份报价能使他们掌握与买家协商谈判的主动权,并推动交易按照对自己最有利的方式进行。”

Schwartz指出,面对多份报价,卖家更有可能遇到一位愿意忽略房源某些客观缺陷的买家。她举例称,在疫情爆发前,洛杉矶斯蒂迪奥城社区(Studio City)的一栋独户豪宅长期乏人问津,很可能是因为它恰好位于一座公园的正前方,而且后院的使用受到游泳池的限制。然而,该物业在6月底重新挂牌后的第一周,便收到了多位意向买家的报价。

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卖家应保持平和心态

近期大部分的房地产活动主要来自纽约、旧金山、伦敦和华盛顿等大城市的居民。受疫情影响,他们打算从人口稠密的城市社区的小公寓搬到能提供更多居住空间和私密性的郊区住宅,但并非所有的房产交易都是由国内买家贡献。总部位于纽约的高端房产经纪公司Carini Group创始人兼首席执行官Alex Carini称,虽然外国投资者现在无法自由跨境出行,但他们仍对美国房地产市场保持浓厚的兴趣,并将其视为长期投资良选。

Carini的客户中包括一些投资曼哈顿、迈阿密和洛杉矶等地豪华房产的国际买家。他最近为一位迁居纽约的瑞士银行家担任代理,客户最终决定购买曼哈顿苏荷区的一处两卧联排别墅。卖家原本要价160万美元,但上周以150万美元的价格签订了购房合同。这笔交易印证了他在今年夏天观察到的一大市场趋势,即许多外国买家希望利用他们在纽约、迈阿密和伦敦等大城市的议价优势寻觅抄底良机。

尽管纽约的房屋销售急剧下降,尤其是共管公寓市场,但他对售价超过200万美元的房产价值保持稳定表示乐观。作为此次新冠疫情的重灾区,纽约房地产市场在春季经历了一段艰难的封锁时期,他预计第三季度有望迎来强势反弹,而且等到9月份买家需求可能再次激增。即使卖家无法在短时间内找到出价合适的买主,他们也可以将房屋出租一年,然后再重新挂牌上市。

豪宅中介公司Chris Fajkos Luxury Real Estate创始人、就职于北加州房地产代理公司Tahoe Mountain Realty的经纪人Chris Fajkos表示,另一方面,卖家也清楚地认识到,他们只能在合理的区间内推高房价。

据他介绍,在太浩-特拉基度假区(Tahoe-Truckee),目前标价150万美元左右的待售房源在市场上最容易出手,这部分库存很可能在夏季结束前就被消化一空。