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美元走强 外国买家五招应对

在美国购置豪宅的外国买家如何化解强势美元带来的挑战?

北迈阿密海滩的Marina Palms Yacht Club & Residences房地产项目所售公寓中,65%为国际买家。

THE DEVSTAR GROUP
北迈阿密海滩的Marina Palms Yacht Club & Residences房地产项目所售公寓中,65%为国际买家。
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南佛罗里达房地产开发商George Helmstetter对外国富裕买家对当地豪宅市场的影响深有体会。 他旗下的The DevStar Group正在北迈阿密海滩开发的Marina Palms Yacht Club & Residences项目包含两个豪华共管公寓楼和一个游艇码头,目前出售的公寓中,65%是国际买家。 全国房地产经纪协会官网Realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke指出,2015年外国买家在美国购买的现有房屋下跌12%。Realtor.com和寰域居同属新闻集团,分别为其子公司Move Inc.和道琼斯所有。 Smoke指出:“美元走强,国外经济疲软以及价格高企,使得外国买家难以与美国国内买家竞争。”

Helmstetter说,是继续观望还是马上出手,外国买家各占一半。 他说:“一些买家因美元强势而在等待时机,他们希望雷亚尔(巴西货币)能够升值再行兑换,但另一半的买家认为美元只会越来越强劲而不愿再等下去。” 总部位于上海的东西方置业咨询(East-West Property Advisors Ltd.)总监Sam Van Horebeek说,中国买家仍有兴趣投资美国房地产。他说:“人民币贬值使得许多中国人相信,是时候更加多元化投资。以美元结算的资产需求旺盛,而焦点仍在美国房地产。” 对于有兴趣投资美国房地产的外国买家,如何减少强劲美元带来的冲击,房地产及金融专家提供以下建议: 一、 对冲汇率风险 投资交易所交易基金(ETF)。佛罗里达财富管理基金Coral Gables Trust的首席信托官Richard DeNapoli指出,ETF可以对冲汇率浮动。他说:“有不少交易所交易基金可以对冲货币汇率的浮动,担忧汇率浮动的外国买家可以投资此类基金,或者投资履行房产合约时所需的足够现金。” 二、办理美国贷款 犹他州公园市为外国人提供房贷的Castle & Cooke Mortgage经理之一Mike Larsen说:“外国人获得美国房贷并不容易,取决于房贷公司愿意承受的风险。”外国买家应有心理准备,支付比国内买家更多的首付以及稍高的利息,而且要有耐心等待较长时间的审批。 三、调整心理预期 道格拉斯艾丽曼的纽约房地产经纪Jacky Teplitzky说,有意购买美国豪宅的外国买家需要降低他们的价格区间。“我的建议是避免那些平均单位面积价格已达到最高的楼宇,相反,可以购买那些有升值潜力的地区和楼宇。” 四、成立有限公司 纽约会计事务所EisnerAmper负责全国个人财富咨询集团的合伙人Tim Speiss说,有限公司可以保护资产。他说:“你可以减轻、规避甚至完全不用缴纳美国税。”Speiss说,联邦允许美国公民高达540万美元的房产免缴遗产税,但非居民的遗产仅有10万美元免联邦税。 五、咨询税法专家 买家是自住还是出租,税务有所不同;而对待被动投资者和积极投资者也有不同的规则。 洛杉矶律师事务所Blank Rome合伙人Jason Kim说,对于长期投资美国房地产的国家买家,强势美元没什么了不起。他的客户不少在亚洲经商,或者是希望投资民用地产的高净值股东。Kim说:“对于韩国来说,高净值的个人过去几十年一直在南加州购买豪华住宅,我从跟他们交谈中感觉到,他们已习惯于汇率市场浮动,已经习惯于经济疲软。他们在放慢脚步,但没有出现恐慌。但购买住宅的速度确实在慢下来。”