从合作公寓董事会获得批准，在公园大道(Park Avenue)购买一个单元曾经是曼哈顿豪宅买家的"终极目标"。然而，现在已经时过境迁。
豪宅经纪人表示，他们的许多客户不再等待董事会的批准。越来越多的高端买家倾向于共管公寓，并且愿意为此花更多的钱。
房地产代理公司Compass销售团队The Anderson Kessler Team成员Byron Anderson说："买家一直对共管公寓非常感兴趣，因为灵活的产权结构对投资者、外国人和开发商更有吸引力，而且共管公寓通常位于一些新建的摩天大楼。"
甚至连那些一向对合作公寓青睐有加、符合挑剔的董事会要求的买家，如今也对共管公寓表现出兴趣。
这种兴趣反映在价格方面。根据柯克兰集团(Corcoran Group)的市场报告，2016年第四季度，曼哈顿合作公寓的每平方呎均价为999美元。相比之下，共管公寓的每平方呎均价为1749美元，而新建开发项目的平均单价高达2791美元。
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虽然价格差异由来已久，但差距正在逐渐扩大。纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)2012年发布的一份报告显示，2011年第一季度，共管公寓和合作公寓的每平方呎均价分别为1278美元和944美元。
道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman Real Estate)销售团队The Ekland/Gomes Team成员约翰·戈麦斯(John Gomes)说："合作公寓市场正遭遇下行压力，而且这类物业的销售期更长、更加困难。"
柯克兰阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)高级常务董事Beth Fisher说："相比于合作公寓，共管公寓属于优良资产。除此之外，共管公寓比合作公寓更具升值潜力，产权结构的灵活度更高，而且业主无需分担附属债务或责任。"
Fisher称，自2009年以来，合作公寓市场已经升值20%，而共管公寓的价格大涨34%。她说："这是一个很好的衡量标准。"
买卖更加容易
越来越多的买家愿意为共管公寓的"特权"付费。举例来说，合作公寓通常对出租有着严格的限制，而共管公寓则不然。
戈麦斯说："共管公寓可以为业主提供更多的自由和灵活性。世界各地的买家纷纷涌入纽约共管公寓市场，而且他们可以选择将公寓用于自住或其他用途。"
共管公寓特别受外国买家的欢迎，因为他们基本被合作公寓的审批流程排除在外。
莱坊国际(Knight Frank)经纪人峰岸绪美(Naomi Minegishi)说："我们建议买家选择共管公寓，因为合作公寓的买卖完全取决于董事会的决定，而不是个人因素。"目前，她主要负责美国和国际开发项目的销售工作。
与此同时，买家在出售合作公寓的时候也将面临一定的困难。峰岸说："在出售合作公寓之前，必须获得董事会的批准。相比之下，购买共管公寓只需走正常的流程，而且灵活性和资金流动性更高。"
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喜好不断变化
戈麦斯说："最初，合作公寓是将出租物业改建成住宅楼的一种合法方式。"Fisher补充道，共管公寓主要面向投资者，而合作公寓基本用于自住。
然而，后来上市的共管公寓开始与合作公寓相匹敌，无论是风格样式，还是奢华程度。Fisher称，其中一个典型例子是2008年竣工的战前风格的豪华公寓楼中央公园西路15号(15 Central Park West)。
她说："这表明市场在不断变化和发展。"
由于中央公园西路15号等项目拥有与合作公寓类似的风格和优越地理位置，此前倾向于合作公寓的买家开始转变。
Anderson强调了该项目的重要性，并且将其誉为"游戏规则的改变者"。
他说："过去，我们可以很容易地根据喜好对各类买家进行统计，但如今，我们发现越来越多的新建共管公寓项目正在吸引那些合作公寓拥趸。眼下，新建项目的设计风格非常多元化。当然，也有一些项目与他们的审美大相径庭，查尔斯街150号(150 Charles Street)和里洛伊大街160号(160 Leroy)。总而言之，新建共管公寓既能提供战前风格的平面布局，又能满足现代生活的需求。"
值得注意的是，许多新建共管公寓项目选址在哈德逊广场(Hudson Yards)等充满活力的新城区。
苏富比国际地产(Sotheby's International Realty)经纪人Vannessa Kaufman说："如今，共管公寓越来越吃香。
在此之前，纽约是合作公寓的天下。"
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不要低估合作公寓
在某些情况下，合作公寓是比共管公寓更好的选择。
首先，价格至关重要。在疲软的房地产市场，合作公寓显然更好出手。Kaufman说："市场在大选期间有些不太活跃，此时二手合作公寓的销路可能更好，而且议价空间更多。"
根据柯克兰集团的一份市场报告，2016年第四季度，曼哈顿二手合作公寓的平均挂牌时间为87天，少于共管公寓的109天。合作公寓的成交量为1719套，较上一年同期减少6%，而二手共管公寓的成交量为933套，同比下跌11%。
在经济低迷时期，考虑到最低首付款比例和金融资质，购买合作公寓更为稳妥。Anderson指出，合作公寓占纽约市场份额的70%，因此当地的房地产市场在最近的经济衰退中相对比较稳定。他说："纽约的合作公寓市场有些特殊，因为股东有足够的资金购买公寓，而在美国其他城市，人们只好望而却步。"
除此之外，合作公寓的地理位置更为理想。在峰岸的外国客户看来，那些遍布合作公寓的地区拥有很高的知名度，如中央公园附近的住宅区。她说："上东区是个著名的置业目的地，而且投资者还知道它是‘纽约的肯辛顿’(Kensington of New York)。"
合作公寓仍然统治着中央公园和公园大道的周边地区。纽约黄金地段的一些最好的建筑均为合作公寓项目，如位于72街和中央公园西路交汇、大名鼎鼎的达科他大厦(The Dakota)。
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戈麦斯说："有些人确实喜欢合作公寓的生活氛围，类似于以前的小交际圈的感觉。"
然而，随着城市发展，买家可能发现二者越来越接近。
The Anderson Kessler Team的另一位成员Dan Kessler说："我们已经看到，共管公寓正在放宽限制来吸引更广泛的买家群体，这无疑将帮助合作公寓升值。相反，一些共管公寓开始引入更为复杂的审批流程。"