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明星建筑师能否带动房价升值?

房产专家指出项目增值的因素还包括位置、室内装潢和至关重要的时机。

图为迈阿密开发项目Eighty Seven Park的阳台视野效果图,该项目由意大利著名建筑师伦佐·皮亚诺设计。

TERRA
图为迈阿密开发项目Eighty Seven Park的阳台视野效果图,该项目由意大利著名建筑师伦佐·皮亚诺设计。
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在曼哈顿豪宅市场,新建公寓项目似乎有一个共同点:由著名建筑师——又称明星建筑师——操刀设计。

实际上,明星建筑师设计的建筑正在全纽约拔地而起。意大利著名建筑师伦佐·皮亚诺(Renzo Piano)设计了位于苏荷区(SoHo)布隆街565号(Broome St.)的公寓项目。他曾设计惠特尼博物馆(Whitney Museum),并且于1998年荣获普利兹克大奖(Pritzker Architecture Prize);曾于1994年荣获普利兹克奖的法国建筑大师克里斯蒂安·德·波特赞姆巴克(Christian de Portzamparc)是位于中央公园附近57街的超豪华公寓项目ONE57的设计师;今年3月去世的伟大建筑师扎哈·哈迪德曾于2004年获得普利兹克奖,她生前参与设计了位于西28街520号和第11大道220号的两个豪华共管公寓项目。

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明星建筑师操刀设计的住宅楼在曼哈顿以及迈阿密、悉尼和伦敦等全球其它豪宅市场颇受欢迎,但有个问题依然存在:无论在首次销售,还是转售,明星建筑师真能增加物业的实际价值吗?

曼哈顿房地产公司Olshan Realty总裁兼所有人唐娜·奥尔珊(Donna Olshan)说:"增值取决于项目本身、位置、室内装潢和至关重要的时机。明星建筑师无法百分百保证高价。"

对于新建项目,明星建筑师至少可以吸引潜在买家。道格拉斯艾丽曼(Douglas Elliman)佛罗里达州经纪公司首席执行官杰·帕克(Jay Parker)表示,在同类新建项目——设计类似、配套设施类似——供应过剩的迈阿密,明星建筑师是"激发全世界兴趣"的区别性因素。他说:"在现今疲软的豪宅市场中,我们必须尽最大努力增加曝光量。"他指出,著名建筑师拉菲尔·维诺里(Rafael Vinoly)设计的由两栋公寓塔楼组成的开发项目One River Point和皮亚诺设计的Eighty Seven Park是"高品牌认知度吸引全球关注"最好的例子。

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房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)称,在一定价位以上的曼哈顿豪宅中,明星建筑师已经成为必要配套之一——正如健身俱乐部或开阔平台。他说:"这是必须的,没有选择的余地。"

这一趋势带来的结果是:单元售价高于500万美元的新建公寓项目均出自知名建筑师之手。

房地产代理公司Compass总裁莱昂纳德·斯坦伯格(Leonard Steinberg)称,除此之外,为物业估价时还应考虑室内装潢和工程质量。

他说:"明星建筑师设计的项目不应只具有雕塑般的外观,更应兼顾外在美、内在美和内部实用性。如果不能满足以上三点,后果可能是灾难性的。"

米勒和斯坦伯格认为,在所有因素都具备且地理位置优越的前提下,明星建筑师设计的项目可能成为标志性建筑,而且楼内物业也比非明星建筑师设计的项目升值更快。

米勒称,例如理查德·迈耶(Richard Meier)设计、可以俯瞰哈德逊河美景的的三栋住宅楼。该项目地处西村(West Village),兴建于2000年前后,可能是"明星建筑师影响住宅销售"的先例之一。斯坦伯格表示,建筑大师罗伯特·斯特恩(Robert A.M. Stern)设计、建成于2008年的中央公园西路15号(15 Central Park West)仍被视为有史以来最成功的公寓楼之一,同时价格也"急剧上涨"。

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对于新建项目,保值可能更多地取决于位置。总部位于迈阿密的房地产开发公司Terra总裁兼联合创始人大卫·马丁(David Martin)至少这样认为。目前,他正在着手进行皮亚诺设计的Eighty Seven Park项目和比雅可·因戈尔(Bjarke Ingels)在大湾区(Grand Bay)打造的开发项目Grove。他认为两者均完美地诠释了"智能豪宅",并且独具特色——海滨物业、私人公园、无与伦比的椰林区(Coconut Grove)黄金位置和醉人美景——这是其他项目无法企及的。

最后,斯坦伯格表示,他在搬入明星建筑师设计的共管公寓楼后才理解了一处设计精美的物业的真正价值。他此前住在著名建筑师安娜贝勒·塞尔多夫(Annabelle Selldorf)设计的第11大道200号(200 Eleventh Avenue),并且于去年秋天迁居建筑事务所CookFox Architects设计、位于查尔斯街150号(150 Charles Street)的公寓楼。斯坦伯格指出,从经过深思熟虑的天花板高度,到环境优美的景观庭院,每处细节都使他的生活质量得到改善。

他说:"卓越的设计不单是为了满足审美要求。当您住在一处设计精美的住宅时,您将真正从生活的每一天中受益。然而,一旦入住设计精美的空间,就很难回到以前的生活。"

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