如果你希望入住一套未曾沾染厨房烟火气或浴室水蒸气的崭新住房，2023年或许是大好时机。据房地产代理公司Redfin，今年以来，新建住宅在美国待售房源中的占比逐渐上升。第三季度，市场上挂牌出售的独户住宅中有29%为全新建造，创下历史新高。
新建住宅的比例升高因市场而异，这主要可归结于两点：一方面是过去几年项目建设如火如荼，另一方面在于，房主面对当前市场放缓时出手意愿并不强烈，导致现房销售稀缺。
对于买家而言，他们有机会利用新建项目的增多谋求划算交易，但在许多热门市场，包括建筑商在内的卖方仍然占据上风。Redfin的数据显示，在博伊西，第三季度市场上的待售房源中有33%为新建住宅。
房产中介公司Berkshire Hathaway HomeServices Silverhawk Realty驻博伊西负责人Tracy Kasper说：“尽管博伊西的住宅建筑数量众多，而且自抵押贷款利率上升以来市场有所放缓，但住房供应仅能维持两个半月的时间。在更高价位的市场，供应量只余两个月。”
在买卖双方供需平衡的市场，住房供应通常能维持六个月左右，这意味着如果销售速度保持不变且没有新房源挂牌上市，所有的库存将在这段时间内消化殆尽。
美国的住房短缺问题仍悬而未决。据美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders，简称NAHB）估计，至少需要增加150套住房才能满足需求并推动市场恢复平衡。
某些情况下，新建住宅的增多可能使买家受益。
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建筑商促销新建住宅手段多
从全国范围来看，抵押贷款利率上升、经济衰退恐慌和通货膨胀加剧导致市场放缓，这对建筑商产生影响。据NAHB，今年11月，36%的建筑商推出降价优惠，59%的建筑商通过其他促销手段吸引买家，这一比例相对较高，而且从7月起持续上升，但低于2007年10月录得的峰值，当时房地产市场开始崩盘，59%的建筑商急于通过降价清仓。
房产中介公司Century 21 Triangle Group驻罗利经纪人Deb Brown说：“在北卡罗来那州罗利，市场上有更多的新建住宅供买家选择。过去90天里，37%的新建独户住宅以低于要价的价格售出。但这在一定程度上可能是因为现在正值年终岁尾，建筑商在想方设法去库存。”
Brown称，另一方面，罗利仍有28%的新建住宅以高于要价的价格售出。有无降价优惠取决于具体的房子、社区和建筑商。
房地产代理公司Coldwell Banker Realty驻休斯顿经纪人Carol Wolfe说：“通常情况下，相比于主动下调价格，建筑商更愿意为买家提供其他方面的实惠。”
据NAHB，11月份，建筑商最常用的促销手段包括降价或让利、过户手续费补助、优惠或免费升级改造，以及抵押贷款利率折扣等。
根据Redfin的报告，在可用土地较多的地区，待售房源中新建住宅的占比更高，但与一年前相比，部分大型都会区的新建项目也有所增多。以华盛顿都会区为例，2022年市场上待售房源中有14.5%为新建住宅，这一比例在2021年为11.1%。同样地，在波士顿，新建住宅在待售房源中的占比从2021年的7.7%升至2022年的12.3%。相反的是，在迈阿密，新建住宅的占比从2021年的6.3%略微下降到2022年的5.7%。在纽约和洛杉矶，市场上新建住宅的份额分别从2021年的5.1%和4.2%，降至2022年的4.8%和3.7%。
敢于议价但别指望捡大便宜
房地产经纪人表示，无论你的目标市场是拥有充足的新建住宅，还是供应有限，你都可以与建筑商进行沟通协商。
Kasper说：“不妨大胆地提出降价要求，大不了被他们直接拒绝。但通常情况下，建筑商更可能在融资费用减免、家装升级或景观绿化方面给出让利。”
Berkshire Hathaway HomeServices Silverhawk Realty博伊西办事处经理Sam Huff称，那些抱着捡大便宜心态的买家恐怕会事与愿违。
Huff说：“市场在趋于正常化，而非崩盘。”
你能争取到的协商空间取决于建筑商想要脱手的急切程度。
Wolfe说：“如果建筑商手中握有可拎包入住但少人问津的房子或者他们打算卖掉的样板房，此时买家能掌握最大的协商主动权。这都归结于售房的意愿是否强烈。如果一套房子在市场上的挂牌时间超过建筑商的预期，那就是最佳的谈判时机。”
Brown称，最划算的交易往往出现在开发项目接近完工之时，或者宅基地不甚理想的情况下。以罗利的某个开发项目为例，建筑商提出为买家免除3万5000美元的地块加价，并对一套价值80万美元的房子给予2万5000美元的家装设计补助。
她补充道，“虽然建筑商需要出售房子，但他们也希望这是一笔有利可图的交易。他们并不想通过降价来蚕食自己的社区。”
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选择已完工或接近完工住宅
据Brown，建筑商通常对已完工或接近完工的住宅推出最大力度的优惠，比如按照售价的高低提供1万美元或2万美元的过户手续费抵免。
Huff说：“最容易让卖方答应的优惠方式是房贷利率折扣。很多小型建筑商都有良好的贷款合作伙伴，可以为买家提供更优的利率。非常规大额贷款的利率本就比常规贷款低0.5%或1%，所以如果你能让建筑商帮你搞定利率折扣，这有可能节省一笔不菲的费用。”
抵押贷款利率折扣可能是暂时的，比如前一两年的贷款利率降低1%或2%，也可能是永久性降息，通常为0.5%或1%。
Huff表示，他不建议买家视现有住房的出售情况提供报价方案，尤其是在跨州的情况下。
他说：“建筑商不会接受，因为这超出了他们的控制范围。”
Wolfe称，建筑商最有可能考虑的选择包括抵押贷款利率折扣、过户手续费补助和融资费用减免。
Kasper说：“你可以试图与建筑商协商在合同中包含土地的景观绿化，这对于购入一处占地一英亩物业的买家而言意义非凡。”
Wolfe称，随着库存增加，其中一些促销手段早在项目开工之前就已公布，或者可进行协商。
她说：“如果建筑商握有现成的房源，对于景观绿化、融资协助和家装升级等，你甚至可以要求对方全盘答应。”
根据市场的情况不同，你有可能最终如愿以偿，但未必会争取到降价。