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南佛州房产开发商渴盼中国投资

迈阿密及周边地区涌现出大批配备豪华设施的新建住宅项目,意图吸引亚洲买家前来置业。

南佛州高档公寓塔楼出众的外观和豪华设施对中国客户群体有特别的吸引力。图为位于Sunny Isles的新项目Muse Residences效果图。

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南佛州高档公寓塔楼出众的外观和豪华设施对中国客户群体有特别的吸引力。图为位于Sunny Isles的新项目Muse Residences效果图。
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随着中国人超越加拿大人成为美国住宅物业最大的海外买家群体,南佛罗里达州的豪宅开发商和营销人员一直渴望"搭上这辆快车"。

美国房地产商协会(National Association of Realtors)的数据显示,2016年中国买家在美房地产投资总额高达273亿美元,但他们在迈阿密-戴德县(Miami-Dade)和布劳沃德县(Broward)的国际住宅销售中仅占2%。

尽管如此,在政府的一些列举措、开发商的积极拓展、迎合中国买家奢华生活需求的设计和设施,以及美丽的海滩和新鲜的空气等因素的综合作用下,这一局面已经开始改变。据美国房地产商协会,2015年中国买家在佛罗里达州的全部住宅销售中占4%,与2008年几乎为零、2009年仅有1%的表现相比大幅提升。

今年8月,房地产销售公司International Sales Group(简称ISG)驻佛罗里达州阿文图拉(Aventura)负责人Craig Studnicky在接受《每日商业评论》(Daily Business Review)采访时称,他最近向中国投资者出售了六套劳德岱尔堡海滩(Fort Lauderdale Beach)附近的共管公寓,总价值700万美元,而他此前从未和中国客户打过交道。

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Studnicky特别提到可以俯瞰比斯坎湾(Biscayne Bay)美景的豪华塔式住宅楼Echo Brickell。这幢60层的曲面玻璃建筑由建筑师卡洛斯·奥特(Carlos Ott)和设计公司Yoo Studio携手打造。他告诉环域居,"最近十年,迈阿密的公寓开发商纷纷选择与全球顶级建筑师合作,从而打造现代感十足的世界级开发项目。世界各地的富裕买家,尤其是出手阔绰的中国人已经注意并且意识到,迈阿密是一个前景广阔的城市。"

位于比斯坎湾的60层玻璃公寓塔楼Echo Brickell项目效果图

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设计方案迎合中国买家需求

Echo Brickell拥有全幅海景、9到14呎的室内净高、附带烧烤区的6到8呎纵深阳台、智能家居系统iHome、大理石地面、配备德国当代(Dombracht)和高仪(Grohe)卫浴的主卧套房、Sub-Zero和Wolf品牌厨具、内置咖啡机和浓缩咖啡机以及意大利定制壁橱等。该项目预计于2017年夏季迎来首批住户,户型分为单卧单元到四卧住宅,而相应的售价为42万4000美元到530万美元不等。

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建筑设计师卡洛斯·萨帕塔(Carlos Zapata)告诉环域居,Echo Brickell和其他具有独特外观和豪华配套的高档楼盘对中国投资者特别有吸引力。自1990年代以来,萨帕塔一直在东亚地区工作,他的作品包括越南胡志明市的金融塔(Bitexco Financial Tower),其被美国有线电视新闻网(CNN)列为"全球25座标志性摩天大楼"之一;以及坐落于新加坡高档社区的精品住宅项目Sculptura Ardmore。

他说:"在亚洲地区,配套设施高于一切。"萨帕塔称,亚洲的高净值个人追求专属性,而且建筑必须是现代风格。他指出,虽然中国富人过去倾向于购买多处中等价位的物业作为投资手段,但如今,他们是纽约和芝加哥高端住宅市场最大的购买群体。鉴于他们有很多家庭成员,而且出差时需要员工随行,因此员工宿舍必不可少。对于这一点,拥有大批国际客户的迈阿密房地产开发商已有了解。

ISG International亚洲业务拓展部门主管、房地产公司5iMiami Realty合伙人尼娜·法布里(Ninoska Fabbri)称,收益性是许多中国买家看重的主要因素之一。因此,设施齐全、拎包入住的公寓单元需求强劲,尤其是在拥有现代装潢和豪华设施的新建高端项目。相比之下,传统风格比较不受欢迎。

她表示,中国买家还有一个独特的偏好——单元朝向东南方。其中地址包含数字8或9的住宅最为抢手。法布里称,上个月,一位来自纽约的中国投资者将迈阿密综合开发项目Rise Brickell City Centre的10个单元收入囊中,而所有单元的门牌号均含有数字8。

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这幢43层的塔式住宅楼共有390个单元,户型分为单卧单元到五卧顶层公寓,而相应的售价为59万5000美元到270万美元不等。部分公寓配备员工宿舍。其他配套设施包括建有热带花园、烧烤炉、户外健身区和儿童游戏区、面积达半英亩的露天平台、池畔饮料和咖啡服务、图书室、高科技儿童游戏室,以及提供美发和美甲服务的水疗区。法布里称,诸如此类的配套设施和其他便利(如距离餐厅仅几步之遥)很容易为这些租赁单元的房东带来可观的投资收益。

她补充道,另一大吸引力在于布里克尔城市中心(Brickell City Centre)是由总部位于香港的太古地产(Swire)开发,这个名字对于青睐知名品牌的中国投资者而言并不陌生。萨帕塔对此表示同意,他说:"中国人喜欢高知名度和高质量品牌出品的产品、汽车和楼盘。目前,新加坡的开发商也开始打造品牌项目。对超豪华生活和专属配套设施的渴望正在该国的房地产市场蔓延。"

房地产开发商Property Markets Group(简称PMG)创始人凯文·马洛尼(Kevin Maloney)称,公司已经接受这一理念,并且将其付诸实践。通过在迈阿密和纽约扩大品牌影响力,吸引特定的买家群体,如中国人和其他亚洲国家的买家。

他说:"PMG在纽约的开发项目已经吸引越来越多的亚洲买家兴趣,而该群体也将为南佛罗里达州房地产市场带来发展前景。除此之外,大批纽约本地的"拥趸"已经购买了PMG在南佛罗里达州开发的公寓单元。"

马洛尼补充道,"那些考虑在迈阿密居住或投资的买家正在寻觅配备更多设施、偏向社区主导型和提供智能生活的开发项目,而以上几点也能够带来升值空间。"这些项目包括Echo Brickell和坐落于迈阿密-戴德县东北部阳光岛海滩的塔式住宅楼Muse Residences。该项目共有68个单元,预计于2018年1月迎来首批住户。两个项目均由PMG开发。

效果图:位于Sunny Isles的68层公寓塔楼Muse Residences预计于2018年开售。

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Muse每层仅有两个单元,而且拥有私人电梯、意大利进口的8呎高入户门、实木和大理石地面、配备德国当代和杜拉维特(Duravit)卫浴的主浴室、智能家居系统、附带夏季厨房的大阳台、意大利皮革装饰的主卧衣帽间、内置防风雨娱乐系统、无边际游泳池和海滩俱乐部风格的池畔小屋,以及独享空中花园的顶层公寓。该项目的户型分为两卧单元到五卧住宅,而相应的售价为140万美元到1850万美元不等。

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使用EB-5方案吸引中国移民

社区主导型开发项目的一个例子是坐落于布劳沃德县森赖斯(Sunrise)的"城中城"Metropica。该项目占地65英亩,建筑面积达400万平方呎。据官方网站介绍,以"新都市主义"和"人性化现代主义"为设计理念,Metropica旨在为住户提供步行和生态友好型社区环境,以及更高品质和更健康的生活体验。

一期项目为一幢345个单元的塔式住宅楼,预计于2018年第三季度迎来首批住户。全部建成后,Metropica将拥有1900个高层住宅单元,并且配备私人阳台、高端商场和餐厅、建有盐水游泳池的景观庭院、海滩俱乐部、网球俱乐部、足球场、演艺中心和公园。整个项目预计于五到七年内竣工。

虽然定价较低——最贵的三卧单元起价刚刚超过50万美元,但Metropica通过另一种不同的途径吸引全球买家尤其是中国买家的兴趣:EB-5方案。根据规定,如果国际投资者在一个项目投资至少50万美元并且在两年内创造10个及以上的就业机会,他们将被允许在美国生活和工作。

美国政府每年最多核批1万个EB-5签证,其中85%由中国投资者获得。

其他可利用EB-5方案的开发项目包括中城建迈阿密海滩大厦(CCCC Miami Towers),这个多功能开发项目预计将为美国经济注资10亿美元,并且创造约1万个就业机会;以及造价约为4.3亿美元的摩天大楼SkyRise Miami Tower,该项目配备餐厅、游乐设施、观景平台、夜店和宴会大厅;以及造价950万美元、建筑面积为4万1000平方呎的办公中心Riviera Point Business Center Doral。

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除此之外,政府还在开发和交通运输等方面进行扶持。北迈阿密市议会已经批准一项在繁忙的商业区兴建"中国城"的计划,这将在一定程度上解决佛罗里达国际大学(Florida International University)成百上千的亚裔学生的住宿问题。去年,大迈阿密商会(Greater Miami Chamber of Commerce)成立迈阿密-中国委员会,以便加强双边交流与合作。迈阿密-戴德县民航部门正在与国泰航空讨论迈阿密和香港之间的直飞航线问题。

效果图:Metropica楼盘项目期望通过投资移民方案吸引中国买家。

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瞄准亚洲布局房产营销网络

对于ISG而言,建立东西半球的联系至关重要。今年3月, 一直为迈阿密大学亚洲学生联合会提供赞助的该公司在香港成立分支机构ISG Asia,致力于向富裕的中国投资者推销和销售南佛罗里达州的物业。ISG还计划在北京设立办事处,并且于去年与中国最大的房地产代理公司之一链家地产开展合作。后者在中国17个城市设有3500家门店,将通过数据库向投资者展示ISG的物业。

ISG Asia经纪人主管兼合伙人Don Pingaro说:"除了拥有南佛罗里达州最大的普通话销售团队以外,ISG Asia已经建立并利用与全国性协会的联系,如美国亚裔房地产协会(Asian Real Estate Association of America Global,简称AREAA)。AREAA是美国首屈一指的商贸组织,致力于促进美国房地产专业人士和境外亚裔投资者之间的国际合作。"

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今年4月,AREAA Global在全美多个城市举办一年一度的全球豪华地产峰会(Global & Luxury Summit),并且首次选址迈阿密。据统计,1000多位经纪人、开发商和投资者出席峰会,而且40%以上的与会者是第一次参与此类活动。

Pingaro说:"中国和亚洲对南佛罗里达州的兴趣将持续增加,随之带来更多的移民和投资。"