随着抵押贷款利率节节攀升，房价下跌、交易锐减，加拿大房地产市场正在加快去“泡沫化”。但专业人士表示，此轮降温带来的阵痛可能不会均匀扩散到各个地区和不同细分市场。
在新冠大流行初期，加拿大的城市房地产市场备受冷遇，因为大批买家逃往近郊和远郊地区，进而推动郊区市场达到历史高位，但最终，城市市场或许更能抵御逆风影响。
因此，未来几个月可能为瞄准温哥华和多伦多等城市中心的买家提供第一次真正的机遇，并且使投资卡尔加里和哈利法克斯等新兴城市变得更具吸引力。
多伦多房地产代理公司Sutton Group-Associates Realty Inc.销售代表Beth Sulman说：“虽然利率有所上升，但仍处于历史低点。房价回落带来了不可多得的逢低买入良机。六个月前，有些房源甚至在一天之内就能售出，价格也涨到难以为继的地步。现在市场情况趋于平衡，我认为房价将在2023年再度回升。”
Sulman补充道，“在多伦多，员工重返市中心的高层写字楼办公。路上车水马龙，街头人头攒动。所有这些都表明人们开始回归城市。”
根据加拿大银行于今年7月发布的一份报告，2019年到2021年，势如破竹的郊区房价飞涨了46%，而在此期间城市核心地段的房价平均仅上涨19.5%。
总部设在温哥华的不列颠哥伦比亚省房地产协会(British Columbia Real Estate Association)首席经济学家布伦登·奥格蒙森(Brendon Ogmundson)指出，郊区市场存在进一步下挫的空间。
他说：“疫情期间，三大因素推动了郊区市场前所未有的旺盛需求，包括宽裕的流动资金、买家偏好向舒适大宅的转移和便利的远程办公政策。如今，利率持续上升，而且房贷压力测试也更为严苛。更大的房子显然要昂贵得多。”
奥格蒙森称，很多人采取灵活的混合办公模式，这意味着他们需要在公司的所在地另觅一处落脚点。
一些专家提醒称，加拿大房地产市场在疫情期间以“惊人的速度”屡破纪录。2021年，加拿大MLS房价指数(Canadian MLS Home Price Index)较2020年同期创纪录地飙升25.3%。在全国最大的都会区多伦多，同一时期平均房价同比上涨28.3%。截至2021年底，大温哥华都会区所有住宅物业的MLS基准价格为123万加元（折合89万672美元），较2020年12月上涨17.3%。
然而，这些趋势正在反转。今年8月至9月，加拿大国家银行全国综合房价指数(Teranet–National Bank National Composite House Price Index)下跌3.1%，创下该指数自1999年汇编以来的最大单月跌幅，轻而易举地刷新了前一个月刚刚录得的2.4%跌幅纪录。该指数追踪了加拿大11个主要地区的独户住宅转售情况。
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市中心市场表现强劲
一些市中心的共管公寓市场并未受到低迷走势的波及，这能为眼下有购房打算的买家提供较好的价格稳定性。
根据来自房地产网站Zolo的数据，2022年10月，多伦多的共管公寓价格较前一个月保持稳定，其中三卧单元的价格环比上涨13%。魁北克省房地产经纪人协会(Quebec Association of Real Estate Brokers)上月报告称，蒙特利尔的共管公寓价格较2021年9月上涨4%。
据该组织市场分析主管Charles Brant，在蒙特利尔这样的大城市，移民和能源成本等因素与城市中心的财富和活力息息相关。
他说：“在疫情期间，能源成本相对较低，所以即便你不得不开车从郊区或偏远地区前往办公室或其他场所，这也没什么大不了。但现在已经不可同日而语。”
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移民推动城市发展
加拿大日益增长的移民目标有助于提振当前和今后的城市房价。
Brant说：“由于移民起初会在城市落脚，这也间接给城市房价带来压力。一旦他们在加拿大居住一段时间并取得落地移民身份，他们中的很多人会选择买房。”
根据政府报告，今年加拿大的移民目标为43万1645人，2023年和2024年将分别增至44万7055人和45万1000人。
多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)市场分析主管Jason Mercer说：“在大多伦多地区，尽管借贷成本上升导致市场降温，但仍有许多因素支撑着楼市的长期增长。”
瑞银集团于本月早些时候发布的房地产泡沫指数排行(Real Estate Bubble Index)显示，多伦多位居榜首，表明其估值过高的房地产市场比世界上任何城市都更具价格下跌的风险。同样地，根据《多伦多星报》(Toronto Star)在10月份邀请加拿大经济学家所做的一项调查，到2023年春季，多伦多住宅价格预计将暴跌30%或更多。多伦多房产局报告称，截至今年9月，该地区住房的平均售价已从2月份133万加元的峰值跌至109万加元。
但Mercer认为，推动住房需求的基本面并未发生实质性改变。
他说：“失业率处于历史低点。从建筑到高附加值服务，各行各业都能提供大量的就业机会。这些岗位吸引着来自世界各地的人们，所以我们看到移民数量接近创纪录水平。其中相当一部分移民预计将定居多伦多，使这个都会区成为北美地区移民热潮的最大单一受益者。”
现居多伦多的加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)总裁兼首席执行官唐·科蒂克 (Don Kottick)表示，与此同时，加拿大城市正在重塑其作为科技、学术和文化中心的主导地位，这进一步提振了房地产市场。
科蒂克说：“你能看到众多科技公司在加拿大开展业务或者搬迁到此。”
他补充道，“这些高薪岗位吸引人才涌向城市中心，从而对房地产市场产生积极的推动作用。”
去年，谷歌分别在多伦多、蒙特利尔和距多伦多以西70英里的安大略省滑铁卢设立新办事处。今年6月，亚马逊在多伦多市中心的新建八层办公楼投入使用，作为其在当地的第三个技术中心。科技巨头印孚瑟斯上月宣布将为其在阿尔伯塔省卡尔加里的新运营中心招聘1000名员工。
此外，加拿大主要城市的电影、游戏和娱乐产业也蓬勃发展，吸引越来越多的“创客”聚集城市中心。
科蒂克说：“借助这些行业的腾飞，各个城市出台了大量行之有效的措施鼓励人们回城。尽管工作模式可能转向永久性或部分时间远程办公，但很多早前搬离城市的人们开始寻觅临时居所，便于他们更好地衔接城市与郊区或乡村之间的生活。”
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哈利法克斯成为例外
房产中介公司Engel & Volkers驻哈利法克斯合伙人Donna Harding说：“放眼加拿大，新斯科舍省首府哈利法克斯可能是个特例——城市外围的住房销售增长，而核心区却出现回落，这也许是因为过去九个月城市核心区的房价已大幅上涨。”
根据Engel & Volker发布的一份报告，在大哈利法克斯地区，今年迄今为止的住房交易量为3637套，较2021年的4892套明显下滑。Harding说：“销量是一个重要指标。”
根据新斯科舍省房地产经纪人协会(Nova Scotia Association of Realtors)提供的数据，虽然哈利法克斯的平均住宅价格仅小幅上涨6%至49万8895加元，但城郊高地区域(Highlands)的房价飙升27%至28万9263加元。
Harding称，由于新斯科舍省的移民往往分散在各地，哈利法克斯的房价压力可能并不突显。
她说：“在哈利法克斯市中心之外，如布雷顿角(Cape Breton)、雅茅斯(Yarmouth)和北岸(North Shore)等，土地供应充足。”
她补充道，“这里的失业率很低，而且租赁市场紧俏。房价水平仍具有相当大的吸引力。我们是一个独特的市场，目前没有迹象表明新斯科舍省会步大多伦多或温哥华地区的后尘。”