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中国买家大举购买美国郊区物业

截至今年3月31日的一年中,中国人成为在美置业的最大外国买家群体。

插画: DAN PICASSO FOR BARRON’S
插画: DAN PICASSO FOR BARRON’S

为了应对本国经济放缓和货币疲软,大批中国买家选择在美国郊区置业,张开双臂去拥抱他们的“美国梦”。

美国房地产商协会(National Association of Realtors,简称NAR)的调查数据显示,中国人(包括大陆、香港和台湾)连续两年成为在美置业的最大外国买家群体。2015年4月至2016年3月,中国买家在美购买了2万9195套物业,总价273亿美元。加拿大买家以2万6851处物业位列第二,但总价仅90亿美元。他们更加青睐纽约州、加利福尼亚州和华盛顿州等地的度假物业和昂贵郊区的住宅。

根据NAR,在此期间,中国买家的平均购房成本高达93万6615美元,与去年同期已非常抢眼的83万1761美元相比仍大幅增长,而且远高于47万7462美元的国际买家平均水平。相比之下,美国本土买家的平均购房成本仅为26万6683美元。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)说:“中国买家的统治地位令人吃惊。”更重要的是,71%的中国买家以大量现金支付。Yun指出,部分原因在于他们难以获得抵押贷款——外国买家需要数年才能建立申请贷款所需的信用评级,而且中国人的文化观念是“先攒钱再买房”。

许多中国买家属于来美国不到两年的新移民,但他们资金充沛并且已经做好置业的准备。这反映出中国投资者长期以来对不动产等有形资产青睐有加。Yun说:“他们将拥有住房视为在异国他乡实现梦想的非常重要的一部分。”

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越来越多的中国买家选择在郊区置业:2015年至2016年,中国买家购买的64%的物业位于郊区,与上一年度的46%相比显著增加。云认为,中国买家,特别是家庭买家,逐渐意识到郊区才是大部分美国家庭选购住宅的地方。与此同时,有证据表明,考虑到孩子升大学的家庭更青睐拥有优质公立学校的富裕郊区。

说起高等教育,2015年至2016年,13%的中国买家购置独户住宅和共管公寓,为了孩子上大学期间使用,这一比例与去年7%的份额相比几乎翻了一番。美国亚裔房地产协会(Asian Real Estate Association of America,简称AREAA)理事John Wong称,许多住宅遍布美国,并且远离沿海地区。

根据调查,尽管中国买家的平均购房成本比上一年有所提高,但购房总量和房款总额双双下跌,表明中国经济增长放缓。除此之外,人民币贬值4%,相当于中国人在美置业的成本激增10%。中国政府为遏制资本从国内流出到美国等地所做的努力也发挥了一定作用。

Wong表示,实际上,阻止资本外流的举措迫使更多中国人考虑在外国置业。他说:“虽然限制措施加大了实际操纵的难度,但中国买家在美置业的愿望则更加强烈。”

此类资金约束或许可以解释一项重要数据:2015年至2016年,61%在美置业的中国买家是美国居民,与上一年53%相比有所增加。

全球经济增长放缓以及美元走强大幅削弱了非居民买家的购买力。因此,2015年至2016年,非居民买家在国际销售中的占比为41%,低于2014-15年度50%的份额。虽然国际买家同期购买了21万4885处物业,比上一年增长3%,但总购房款从2014-15年度的1040亿美元小幅下跌至1026亿美元。

在2015-16年度的美国现房销售中,外国买家的购房总量约占4%。

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NAR报告提要:

• 印度是表现最佳的经济体之一,并且印度人在外国买家群体中影响依然不容小觑。他们的总购房款达61亿美元,占比为6%。印度买家的平均购房成本为42万352美元,而且其中大部分人是美国居民。

• 加拿大和英国买家主要是求购气候温暖地区的度假物业的非美国居民。

• 51%的外国买家选择在佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、亚利桑那州和纽约州置业。三分之一的中国买家购买加利福尼亚州的物业,而许多人还在纽约州、德克萨斯州、新泽西州和华盛顿州置业。尽管如此,NAR指出中国买家是分布最广泛的非美国买家群体,其中39%的人在五大洲以外的地方置业。