专家详解东京高层住宅走俏原因

日本首都东京拥有3600万人口，被认为是全球最大规模的都会区。但就豪华物业而言，其在供应量、价位甚至品质方面均落后于其他国际大都市。

然而，这一局面终于发生转变。

第一太平戴维斯日本公司(Savills Japan)研究和咨询部门主管Tetsuya Kaneko说："买家对超豪华物业的兴趣日益增加。未来五年，超豪华共管公寓的数量可能达到现有的两到三倍。"

超豪华公寓被定义为售价在10亿日元（折合902万美元）及以上的高端物业。由于日本富裕阶层向来更加青睐独栋房屋和豪华宅邸，超豪华公寓没有特别受欢迎。但如今，随着国内外买家对新建公寓展现出愈加浓厚的兴趣，这类物业的价格节节攀升。对于财力雄厚的买家而言，公寓的面积越大、价格越高，就说明品质越好。

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去年4月竣工的七层豪宅Park Mansion Hinokicho-Koen地处东京首屈一指的高档社区，毗邻景色宜人的"都市绿洲"——桧町公园(Hinokicho Park)。该项目一套6241平方呎的顶层公寓此前以55亿日元的惊人价格售出，成为日本有史以来最为昂贵的共管公寓。其他几处超豪华物业也以高价出售，包括新开发项目Park Court Aoyama The Tower一套2520平方呎的共管公寓，最终成交价为15亿日元。该楼盘坐落于深受欢迎的港区(Minato)，所有单元均安装落地大窗，并配备带有按摩浴池的无边际游泳池、电影放映室和位于25层的空中休息室等豪华设施。

根据日本不动产经济研究所(Real Estate Economic Institute)于今年1月发布的报告，2017年，东京都会区新建单元的平均售价达5908万日元，创下自1990年以来的最高水平。2018年上半年，价格超过7000万日元的公寓销量同比增长19%，较十年前更是飙升247%。当然，土地价格亦不可同日而语。日本物业价格指数(Japan Property Price Index)显示，2018年第一季度，日本最富裕的社区之一——港区的土地均价较去年同期上涨11.5%。

东京楼市价值被长期低估

房地产代理公司Housing Japan业务拓展副总裁Adam German说："东京房价上涨的一大原因在于，人们逐渐意识到这个市场的真正价值。您在中心区随便挑选一处物业，放在上海或香港这样的大都市，其价格都将高达三倍以上。目前，越来越多的买家开始发觉东京楼市的潜力，以及日本安全稳定的政治环境所带来的优势。"

German补充道，如今，日本买家的品位也发生改变，他们希望东京的豪华住宅能够与伦敦和纽约等地的同类物业相媲美。他说："有能力负担这类高端住宅的年轻买家游历甚广，并在海外拥有多处房产。虽然他们也想在东京置业，但回到国内后却发现市场上的房源难以满足他们的需求。"

Kaneko指出，许多日本老年人为进行遗产规划而购买豪宅，这也推动了国内需求增长。据他介绍，另一个推动因素是女性就业率的提高，因为相对较为富裕的双收入家庭有能力在便利的中心地区购置更多房产。

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房地产代理公司Japan Property Central创始人兼首席执行官Zoe Ward称，所有这些因素引发了严重的供应短缺。她指出，许多买家正在东京市中心寻觅住房，但面积超过1000平方呎的公寓供应量极为有限。

Ward说："由于开发商采取保守的策略，1000平方呎以上的公寓占比还不到全部新建单元的2%。但我们的客户以求购大户型公寓的外国买家为主，所以这类公寓一经上市便立刻被人收入囊中。"她补充道，由建筑大师隈研吾(Kengo Kuma)操刀设计的44层豪华公寓塔楼Park Court Akasaka Hinokicho The Tower今年才刚刚完工，但全部152个单元早在2016年初就已销售一空。

开发商态度发生明显转变

仲量联行日本公司(JLL Japan) 海外住宅销售高级经理Noboru Takimoto表示，21世纪10年代初的经济放缓使开发商在豪华物业的价格制定和户型设计上更为保守。例如，日本最大的私营开发商森大厦株式会社(Mori Building)于2014年在东京的虎之门之丘地区(Toranomon Hills)建设了一个高档住宅项目，其中公寓单元的最大面积为2691平方呎，价格不超过10亿日元。

如今，这一情况发生逆转。为了迎合那些寻求国际化、高品质住宅的买家需求，豪华物业开发商正积极打造面积更大、举架更高、设施更豪华的高端楼盘。

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Takimoto说："买家开始将目光转向更高品质的开发项目。与此同时，游泳池、健身房、代客泊车场和礼宾服务部正成为豪华楼盘的标配。"此外，高端设施和电器也越来越受欢迎，如意大利设计和制造的大理石瓷砖，以及来自Gaggenau和Miele等品牌的家用电器等，就连一向被视为超豪华设施的套间浴室也日益普及。

最近，森大厦株式会社位于虎之门之丘的第二个项目已破土动工。这幢计划于2020年完工的超豪华公寓楼包含数百个起价为10亿日元的住宅单元。其中，最大户型的公寓面积达到破纪录的1万700平方呎，并设有八间卧室和一处宽阔的公共区域。

Takimoto说："东京房地产市场上从未出现过如此豪华的楼盘，但森大厦深信他们的国际和国内高端客户会为此买账。从目前的市场走势来看，到2020年，这些公寓的升值空间有望达到4000万美元到5000万美元（近50亿日元），甚至更高 。"除了本土开发商以外，国际开发商也跃跃欲试，准备进军东京楼市。有传言称，某开发商有意推出面积近1万1000平方呎的超大户型公寓，售价可能突破4000万美元。

超豪华市场未来前景可期

German表示，随着城市人口不断增加，而且最近五年旅游业的增长率达到前所未有的250%，在可预见的未来，东京都会区的住宅价格将持续走高。

即将到来的2020年夏季奥运会带动了一批重建项目和基础设施改造工程，并吸引大量的外国买家前来投资置业。2020年过后，东京的可达性和吸引力将得到进一步提升，通往名古屋和大阪的新干线铁路将为6500万人口提供轻松抵达首都的便捷交通方式。

Takimoto说："受国际关系的推动，日本经济将继续向前发展。此外，由于百万富翁和亿万富豪的数量正成倍增加，我们对未来十年豪宅市场的表现持乐观态度。总之，所有这些都将刺激东京的超高端住宅市场蓬勃发展。"

此文初刊于环域居2018年11月19日发行的《Mansion Global》季刊杂志。